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王斌、东信和平科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷 二审民事判决书

来源:中国裁判文书网|2017.08.23


王斌、东信和平科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷 二审民事判决书


关联公司:东信和平科技股份有限公司

关联律所:广东华商律师事务所广东华杨律师事务所

上诉人(原审原告):王斌,男,汉族,1985年5月8日出生,住湖南省衡阳县,系珠海市金鼎天祥家纺商行负责人。

委托诉讼代理人:汤启明,广东华商律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):东信和平科技股份有限公司,住所地:广东省珠海市南屏科技工业园屏工中路8号。

法定代表人:张晓川,总裁。

委托诉讼代理人:莫杨志,广东华杨律师事务所律师。

委托诉讼代理人:孔婷,广东华杨律师事务所实习律师。

上诉人王斌因与被上诉人东信和平科技股份有限公司(以下简称东信和平公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初2657号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

王斌上诉请求:1、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初2657号民事判决;2、判令撤销王斌和东信和平公司所签订的《房屋租赁合同》;3、判令东信和平公司赔偿王斌装修损失2855763元;4、判令东信和平公司赔偿王斌租赁合同期内经营可得利益损失2855763元;5、本案一、二审诉讼费用由东信和平公司承担。

事实与理由:一、一审判决认为“合同约定房屋用途为工业厂房,可用于生产、研发、办公、销售展览等正常的生产经营活动符合登记的规划用途”认定错误。1、东信和平公司在与王斌签订租赁合同之后的半年之后,才取得涉案租赁物的房屋产权证书。租赁合同签订时,关于租赁用途的约定是否符合房屋产权登记的规划用途,双方均不得而知。双方签订合同时,本身也不可能参照房屋产权登记的规划用途来约定。2、在未取得房屋产权登记时,合同约定的房屋用途只能参照是否符合土地使用权性质,而东信和平公司与土地使用权出让方签订的土地使用权出让合同中约定的用途为生产、研发。3、合同约定的“展览销售”是商业用途,明显与生产研发的工业用地性质不符,案涉租赁物的土地使用权出让方《关于清退旅游商场的通知》,明确了王斌根据“展览销售”的使用用途来经营旅游商场的行为,与工业厂房的用途相悖。

二、一审判决认为“原告未能举证证明其有关被告在双方磋商及订立合同阶段清楚原告的合同目的为经营商业性的旅游商场的主张,被告亦不予认可,通过对合同条款的解释亦不能得出其相关主张的结论,本院无法采纳原告的相关主张”错误,是在不尊重商业基本规范和常理的情况下,强加给王斌完全不合理的举证责任。对于王斌承租涉案租赁物用于经营旅游商场的使用目的,东信和平公司是明确知晓的。1、作为合同缔约方,王斌不可能在合同磋商及订立合同阶段全程录音录像来证明王斌告诉东信和平公司承租租赁物是用来经营旅游商场。在实际的商业活动中,也几乎没有商业主体完整记录合约的缔约过程。一审法院所谓的“未能举证”,是违背基本行为逻辑的,是王斌所不可能举证证明的。一审法院强加给王斌的这一举证责任,完全是不合理的。2、租赁合同中关于租赁用途“销售展览”的约定,就是双方缔约过程中充分磋商后达成的一致共识,就是在王斌告知了承租房屋的目的是为了经营旅游商场后约定的使用用途。3、租赁用途是租赁合同中最重要的条款。东信和平公司作为租赁合同的出租方,不可能不向王斌了解详细的租赁用途,要求王斌合法正当且按照租赁合同约定使用租赁物,不单单是出租人的权利,同样是出租人的义务。王斌作为承租人,也不可能承担违约的巨大风险在订立合同时不向出租人说明承租房屋的具体使用用途并在租赁合同中加以约定。承租房屋后,王斌需要投入大量的资金(500万)进行装修,如果王斌在订立合同时不如实告知出租人其订立合同的目的是为了经营旅游商场,那么在合同租赁用途的约定上也不会协商与之相符的条款,那么王斌使用租赁物就是违反租赁用途,就会随时因为不按照租赁用途使用租赁物而被出租人主张违反合同约定从而遭受巨大的经济损失。所以从常理来看,王斌不可能不告知东信和平公司其租赁的具体使用用途为经营旅游商场,而东信和平公司也有义务了解王斌的租赁用途。4、王斌在承租了租赁物后,立即对租赁物进行了装修,装修方案需要经过出租人同意,消防验收等也需要东信和平公司配合,在长达三个多月的装修过程中,作为出租人的东信和平公司,不可能不知道王斌装修承租物的使用目的。5、案涉租赁物位于东信和平公司所属的封闭的厂区内的中间一栋建筑物的一层,旁边形成包围状的另外两栋建筑属于东信和平公司所有和使用。王斌的员工和顾客进入承租物需要经过东信和平公司所设的门岗检查确认后开门方能进入。在此情况下,东信和平公司称其不知道王斌承租房屋是为了经营旅游商场是不可能的。6、王斌在装修完成后,在租赁××了珠海市金鼎天祥家纺商行开展经营活动,东信和平公司在园区外牌子上明确写明了天祥家纺的字样,以提示园区内天祥家纺旅游商场的存在,证明东信和平公司对王斌经营旅游商场是明知的。而且王斌的经营过程中,需要大量旅游大巴停放在厂区内,需要东信和平公司厂区门岗放行以及提供大量的停车位,东信和平公司关于不清楚王斌合同目的为经营旅游商场的主张显然是在说谎。7、如果王斌经营旅游商场的行为与租赁合同约定的使用用途不符,那么王斌经营旅游商场的行为就构成了对租赁合同的违约。在王斌2014年6月至2015年12月份长达一年多的经营期间内,东信和平公司从未向王斌主张或提示过其经营旅游商场的行为是对租赁合同的违约。即使在王斌被高新区政府以经营旅游商场不符合土地使用规划为由要求东信和平公司清退王斌旅游商场时,东信和平公司也未向王斌主张其违反了租赁合同中关于租赁用途的约定。所以可以推论,王斌经营旅游商场,是告知了东信和平公司的,而且这一使用用途在双方租赁合同中有所体现的。

综上,王斌严格按照租赁合同履行经营旅游商场,却因不符合工业用地的使用用途被强行清退,遭受巨大损失,东信和平公司作为出租人,将工业用地上建筑承租给王斌用以经营商业,隐瞒了涉案房屋不可用于商业的性质,王斌据此要求撤销租赁合同,并赔偿损失。请二审法院查明事实,依法支持王斌的诉讼请求。

二审调查中,王斌补充以下上诉意见:一、一审判决所依据的基本事实认定错误,涉案的《租赁合同》属于以欺诈的手段订立且损害国家利益的无效合同,一审判决在审理过程中遗漏对该事实的查明,进而在涉案《租赁合同》合法有效的错误事实基础上作出了错误的判决。1、东信和平公司以欺诈的手段骗取王斌签订涉案《租赁合同》,在订立合同阶段谎称涉案租赁房屋可供用于商业销售,导致王斌订立《租赁合同》的目的无法实现进而产生涉案的纠纷。王斌与东信和平公司的《租赁合同》签订时间为2014年4月2日,当时王斌系有明确告知东信和平公司租赁房屋系用于旅游购物商场,在洽谈合同时也明确要求注明房屋的用途为旅游购物商场。东信和平公司在洽谈合同时也明确答复租赁房屋可用于旅游购物商场,但东信和平公司在提供《租赁合同》时却故意含糊其辞以“销售展览”,表示合同写“销售展览”即包含了旅游购物商场的用途。王斌也正是基于东信和平公司上述承诺,才后续于2014年7月设立了珠海市金鼎天祥家纺商行,并投资实际投资了500多万元(至少不低于300万元)用于装修(见(2016)粤0402民初2657号中委托作出的《评估报告》)。一审判决认定约定用途与房产证用途一致故而有效,其实是在逻辑上颠倒了两份用途的时间顺序。东信和平公司在订立合同时房产证还没办下来,故不可能依据房产证的用途来约定租赁房产的用途,起码其主观上是明确知道房屋的用途为“生产科研”。另外,根据谈话录音的内容,开发区的蔡主任也多次提到早已与东信和平公司沟通,东信和平公司也是明知旅游商场不符合规划用途的,所以,可以看出东信和平公司主观上是具有欺骗故意的。显然,东信和平公司系谎报租赁房屋的限定用途以欺诈手段骗取王斌订立本案的《租赁合同》。

2、本案的《租赁合同》损害了国家以及高新区管委会的利益,属于法定的无效合同。根据《合同法》第52条第1款规定“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益”的合同无效。根据王斌所提交的2015年12月25日《谈话录音》所显示,在王斌、东信和平公司、高新管委会三方关于清退王斌经营的会议中,高新区管委会的的蔡杜荣主任明确提到:涉案土地出让给东信和平公司是非常便宜的,其原因和要求有两点,一方面是符合“4+2的产业”,另一方面是“每平方米的厂房要产生900元的税收”,而王斌的经营产业不属于园区招商引资的产业;蔡主任早就和东信和平公司说过该政策,东信和平公司对于目前情况的发生是有责任的。由以上内容可以看出,东信和平公司以欺诈手段签订《租赁合同》,由于所述行业不符合园区招商引资条件,税收的要求也未能达标,但国家却是以较低的价格出让了土地,同时导致纠纷期间停业而国家相应税收也产生损失,显然是损害了国家的利益。综上,本案的《租赁合同》显然是东信和平公司以欺诈的手段骗取王斌签订的无效合同,并且严重损害了国家的税收、土地出让费用等利益,属于法定的无效合同。一审判决依据错误事实所作出的裁判,理应予以纠正。

二、本案中,无论《租赁合同》是无效还是解除,东信和平公司都应当赔偿王斌对于涉案租赁房屋的装饰装修残值损失。在本案中,王斌经东信和平公司同意将为毛坯状态的租赁房屋花费500多万元装修,该装修无法拆除,东信和平公司目前也继续利用该装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号)(以下简称“法释11号”)第9条,本案《租赁合同》无效以及结合本案的上述实际情况,东信和平公司应当将装修折价支付给王斌。另,退一步说《租赁合同》按照一审认定为解除,根据法释11号第11条之规定,东信和平公司也应当赔偿王斌剩余租赁期内装饰装修残值损失的,而不应当全部驳回王斌的全部上诉请求。王斌花费500多万元将毛坯的租赁房屋精装修,仅实际使用了1年多的时间就被收回,如不对装修残值进行赔偿或补偿,是于法于情于理都极其显失公平的。

三、东信和平公司答辩所主张对本案有重大影响的(2017)粤04民终357号案件并未对合同效力的审查,并不能以此作为对本案《租赁合同》效力的认定依据,且该案已进入再审程序,依法应当中止审理本案。1、东信和平公司所称的生效判决(2017)粤04民终357号案件已于2017年6月6日被广东省高级人民法院立案审查,案号为(2017)粤民申3617号,目前该案可能近期即将进行听证。如广东省高级人民法院审查后发回重审或提审改判,因该案件中所认定的相关事实对本案的裁判有重大影响,故申请中止审理本案,以免各方当事人徒增诉累。2、(2017)粤04民终357号案件并未审查合同的效力(无效或可撤销),涉案租赁合同的效力也并非(2017)粤04民终357号案件诉讼请求的争议内容,该判决中也陈述了“即使合同无效也应当支付占有使用费”的原理。因此,不能将(2017)粤04民终357号案件系暂时的生效状态等同于认定涉案租赁合同合法有效。鉴于以上,王斌明确向贵院申请中止审理本案。

综上所述,王斌认为本案合同的效力为无效或可撤销之合同,并且根据法释11号司法解释相关明确规定,东信和平公司应当对王斌装修残值进行赔偿或补偿,一审判决明显认定事实错误,适用法律不当,恳请贵院依法查明事实,支持王斌的全部上诉请求。

东信和平公司辩称,一、案涉租赁合同关于租赁房屋用途的约定符合法律规定及客观事实,不存在违反法律法规强制性规定的情形,并且该事实已经法院生效判决确认。首先,房产用途应以权属证书登记记载的规划用途为准,案涉租赁房屋权属证书登记记载的规划用途为工业,《房屋租赁合同(厂房)》约定房屋用途为工业厂房,在此前提下可用于符合工业厂房用途的生产、研发、办公、销售展览等正常经营活动,完全符合租赁房屋的规划用途,未违反任何法律法规强制性规定,该约定合法、有效。其次,无论是规划部门制定的国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011),还是国土部门制定的国家标准《土地利用现状分类》(GBT21010-2007),关于土地用途的分类均没有“生产”或者“研发”的分类,只有“工业用地”的分类。因此,“生产”或者“研发”均非国家用以区分土地法定用途的划分标准,案涉租赁房屋房地产权证登记记载的土地规划用途系经政府主管部门按照国家标准确认为“工业用途”的。再次,根据《城市用地分类与规划建设用地标准》表3.3.2以及该标准条文说明3.3.2第4项的定义,“工业用地”为工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地,既包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地,也包括为工矿企业服务的办公室、仓库、食堂等附属设施用地。因此,工业厂房在用于生产、研发的同时还可以用于办公室、食堂、陈列产品的销售展厅(销售展览)等功能,这完全符合国家关于土地规划用途的规定,也是企业在生产、经营中的必然需求以及对房屋的正常使用。最后,与本案均基于同一事实的东信和平公司诉王斌租赁合同纠纷一案[一审案号:(2016)粤0402民初2953号,二审案号:(2017)粤04民终357号,一审与本案合并审理]中,珠海市中级人民法院作出的生效法律判决已认定,《房屋租赁合同(厂房)》约定的房屋用途符合登记的规划用途。

二、王斌主张案涉租赁合同为可撤销合同无事实和法律依据。东信和平公司从未隐瞒案涉租赁物的法定用途,更未提出或同意该租赁物可用于商业用途。租赁合同中明确约定租赁物的用途为工业厂房,在此前提下可用于符合工业厂房用途的生产、研发、办公、销售展览等正常经营活动,该约定符合权属证书登记记载的规划用途。租赁合同中明确约定租赁物的用途为工业厂房,王斌指责东信和平公司对租赁物规划用途存在隐瞒或误导的说法毫无依据,王斌主张案涉租赁合同为可撤销合同无事实和法律依据。退一步讲,即使案涉租赁合同可撤销,根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定,王斌的撤销权也因一年内没有行使而消灭。

三、关于王斌将房屋用于经营旅游商场的相关问题。王斌称其将租赁房屋用于经营旅游商场并受到辖区政府的清退。首先,政府是否对其旅游商场实施了清退行为。本案中并没有相关证据;退一步来看,即使有清退行为,这也属于辖区政府的行政行为,不是东信和平公司的行为。其次,关于王斌将租赁房屋用于经营旅游商场与租赁合同约定用途是否相符,如果相符则其完全可以持续使用租赁房屋,在其长期拖欠房屋租金之前,东信和平公司也从未主张与其解除租赁合同;如果不相符,则是王斌擅自变更租赁房屋用途,是王斌违约,而不是东信和平公司违约。

综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,未违反法定程序,王斌的上诉没有事实和法律依据,请求法院依法驳回上诉,维持原判。

东信和平公司针对王斌的补充上诉意见作出以下答辩:一、王斌称案涉租赁合同无效,与其在一审中的诉讼请求不符而且相互矛盾,在一审期间王斌是主张撤销合同,撤销合同是基于有效的基础上,在二审期间王斌又主张案涉房屋合同无效,明显相互矛盾,从本案的实际情况以及相关证据来看,案涉合同完全不符合法定的无效情形,王斌这一观点明显缺乏事实和法律依据。二、王斌称其装修损失依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干具体应用法律若干问题的解释》的规定可以获得赔偿,提出这一观点也是明显缺乏法律依据,是对该司法解释的曲解;三、王斌称原已经生效的二审判决其提出再审申请获得省高院的受理,并称马上举行听证,这个不符合事实,东信和平公司没有收到任何该案举行听证的通知,王斌据此要求本案中止审理没有法律依据。

王斌向一审法院起诉请求:1.撤销王斌、东信和平公司所签订的《房屋租赁合同》;2.东信和平公司赔偿王斌装修损失2855763元;3.东信和平公司赔偿王斌租赁合同期内经营可得利益损失500万元;4.东信和平公司向王斌退还租房押金202760元;5.东信和平公司承担本案诉讼费用。

一审法院查明:2014年4月2日,东信和平公司(出租方、甲方)与王斌(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同(厂房)》,约定:甲方将1、3号厂房第一层租赁给乙方使用,房屋用途为工业厂房,可用于生产、研发、办公、销售展览等正常生产经营活动;租赁期限自2014年4月3日起至2022年4月2日止;租房押金为两个月的月租金及物业管理费共计202760元,乙方必须在本合同签订之日起3日内向甲方支付租房押金及第一个月租金和管理费253450元,租房押金因合同期满、合同终止、解除等,甲方收回房屋后3日内无息退还乙方押金;租金及物业管理费按月结算,乙方每月10日前交付给甲方,逾期支付租金及物业管理费,甲方向乙方每日按逾期支付部分的千分之三收取滞纳金;租赁期满续约、终止合同、解除合同等,乙方均须提前2个月书面向甲方提出明确意向,经双方协商后签订续约合同或终止合同书解除合同等;乙方必须在租期届满、合同提前解除或双方同意提前终止日搬出全部物品并保证租赁房屋及附属设施的完好,同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续;在租赁期内因甲方原因提前收回房屋而给乙方造成损失无法经营生产,须提前两个月书面通知乙方,除退还租赁保证金外并对给乙方造成的损失给予补偿;因乙方原因租赁期内提前退出租赁房屋或终止合约,须提前2个月书面通知甲方,付清所有费用,包括甲方给乙方的免租装修期内租金,并将场地清理好恢复原状交甲方验收,甲方不予退还乙方租房押金。此外,双方还就其他事项进行了约定。

上述合同订立后,王斌交纳了租房押金202760元,东信和平公司将处于毛坯状态的1、3号厂房第一层交付给王斌使用,王斌进行了装修。王斌于2014年7月16日向珠海市工商行政管理局高新区分局申请以1号厂房第一层A区为经营场所设立天祥商行,商事主体类型为个体工商户,经营范围登记表载明其拟开展的经营范围为日用百货、纺织品、销售展览、服务。东信和平公司为配合王斌设立天祥商行向珠海市工商局高新区分局金鼎工商所(以下简称金鼎工商所)出具《证明》,证明其将1号厂房第一层A区出租给王斌使用,房产证正在办理中。王斌申请设立登记的材料附有其租赁厂房的建设工程规划条件核实合格证和建设工程竣工验收消防备案受理凭证等证件。天祥商行于同年7月28日取得工商登记。

2014年10月15日,珠海市工商行政管理局(以下简称珠海工商局)以天祥商行销售不符合强制性标准的床上用品为由,作出珠工商高科处字[2014]8号行政处罚决定书,决定罚款4万元。2015年9月14日,珠海工商局再次以天祥商行销售不符合强制性标准的床上用品为由,作出珠工商高科处字[2015]6号行政处罚决定书,决定罚款1万元。金鼎工商所于2016年6月14日出具《关于对珠海市金鼎天祥家纺商行投诉情况的说明》,载明:截至目前共收到针对天祥商行的消费投诉17宗(共23次),涉及金额156778元,投诉内容主要针对其销售的蚕丝被等商品为“三无产品”、以次充好、以化纤材料冒充桑蚕丝,目前已调解办结投诉10宗,由天祥商行将向消费者退款共计9万多元,另有7宗投诉尚未办结。

2015年11月2日,珠海高新科技创新海岸管理服务中心(以下简称高新科创中心)向东信和平公司发出《关于清退旅游商场的通知》,载明:近日,我中心接到多宗投诉,涉及租用贵公司厂房的旅游商场。据投诉者反馈,经我中心核实,自该旅游商场进驻后,大量的旅游大巴车无序停放,扰乱正常的交通秩序,游客与经营者发生冲突的事件更是常有发生,对园区企业正常的生产经营活动造成了不良影响。鉴于旅游商场不符合高新区产业规划,且与工业厂房的用途相悖,请贵公司接此通知后,尽快与旅游商场协商,做好清退工作,日后不再引进旅游商场项目。

2015年12月25日,东信和平公司总经理王建波、高新科创中心主任蔡杜荣、王斌及天祥商行管理人员张鸣放召开关于清退东信和平厂内“天祥家纺”旅游商场会议。王斌提供的会议纪要载明:蔡杜荣指出天祥商行不符合高新区“4+2”产业规划,属于清理对象。张鸣放在会议上承诺于2016年1月15日前自行清理1号厂房第一层的旅游商场,若到期未能完成清场或拒不退场,珠海市高新区则采取强制清退措施,由此产生的一切损失和费用由天祥商行自负。该会议纪要没有与会人员签字盖章。王斌后于同年12月底主动停止天祥商行的经营,未向东信和平公司返还租赁厂房。

2016年2月2日,东信和平公司向王斌发出《催款通知书》,催促王斌于2016年2月20日前支付2016年1月份的厂房租金及物业管理费101380元、2015年12月份厂房水电费5736.36元、2016年1月份宿舍租金及水电费15472.73元。东信和平公司于同年3月4日向王斌发出《关于房屋租赁相关问题的函件》,表示东信和平公司不存在违约情形,但因王斌在经营使用租赁房屋过程中存在不当经营行为,受到珠海工商局高新分局行政处罚,且辖区政府相关部门多次发出通知认为王斌所从事的经营业务不符合高新产业规划,东信和平公司向其转达政府相关文件精神及要求,与王斌妥善处理上述相关事宜,而王斌来函指责东信和平公司种种违约行为没有事实依据,要求王斌正视客观事实,通过协商方式妥善处理相关问题,避免给双方造成不必要的损失。

2016年3月11日,东信和平公司再次向王斌发出《催款通知书》,要求王斌于2016年3月25日前支付2016年1月和2月份的厂房租金及物业管理费202760元、2016年1月份厂房水电费2825.39元、2016年2月份宿舍租金及1月份水电费14859.18元,如逾期,东信和平公司将解除租赁合同并收回租赁房屋。

2016年3月31日,东信和平公司向王斌发出《律师函》,催促王斌支付自2016年1月份起拖欠的房屋租金、物业管理费及水电费合计313375.21元。

一审法院另查明:珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号厂房1、3于2014年11月21日确权登记在东信和平公司名下,相应的房地产权证载明其规划用途为工业。2003年4月18日,珠海高新技术产业开发区科技创新海岸管理委员会(以下简称高新管委会)将科技创新海岸二期用地(宗地编号:1-26-27)出让给珠海东信和平智能卡股份有限公司,双方签订的《珠海市国有土地使用权出让合同书》(珠国土合字[海岸](2003)第14号)约定出让用途为研发、生产。庭审中,东信和平公司确认该宗地为涉案厂房所在的土地,认为该合同书关于土地用途的约定为生产、研发的表述不标准,实际应为工业用途,其次《房屋租赁合同(厂房)》约定的房屋用途为工业厂房,并且在符合工业厂房用途的前提下,可用于生产、研发、办公、销售展览等正常生产经营活动,该约定与房地产证记载的规划用途是一致的,未违反任何法律、法规的强制性规定。

王斌表示天祥商行经营模式是进货后销售,主张双方在订立租赁合同时,王斌明确告知东信和平公司将租赁房屋用于经营旅游商场,但东信和平公司未告知租赁房屋的土地使用权性质,亦未向王斌出示租赁房屋的土地使用权出让合同,合同约定的租赁用途为工业厂房只是概括性的约定和对租赁房屋在订立合同时现状的描述,并不是双方协商之后达成的合意,租赁房屋的装修方案需征得东信和平公司同意,东信和平公司对王斌将租赁房屋用于经营旅游商场是明知的,否则其肯定会在王斌在装修租赁房屋以及之后长达一年多的经营过程中提出异议并制止,而且在旅游商场日常经常过程中有很多旅游大巴进出厂区,需要东信和平公司开大门进出及提供大量停车场地,故东信和平公司隐瞒合同重大事项即租赁房屋的土地用途不包括商业销售,导致辖区政府对王斌生产经营进行阻挠甚至清退,导致王斌损失,合同可撤销,东信和平公司应当赔偿王斌相应装修残值和经营可得利益损失,并返还租赁押金。

东信和平公司表示已告知王斌租赁房屋为厂房,且在合同中已予以明确,至于王斌承租后实际作何用途,东信和平公司不清楚也无法判断,根据合同约定,王斌可以在工业厂房中销售展览其产品,符合工业厂房的相关配套功能。王斌认为合同约定的销售展览是根据旅游商场陈列展示旅游纪念品,然后由游客购买的经营特点确定,故双方在订立合同时协商将此用途总结为销售展览。

一审庭审中,王斌认可东信和平公司请求的厂房租金及管理费405520元、2016年3月至2016年4月宿舍租金13481.67元的数额,对2016年2月至3月的水电费4821.31元的数额不确认。

东信和平公司于2016年8月29日向王斌发出《关于解除租赁合同的通知》,以王斌自2016年1月开始拖欠租金及相关费用,截至2016年8月已超过80万元,王斌经多次催讨仍不予履行为由解除合同,要求王斌收到通知后立即返还租赁物,办理终止合同的相关交接手续。王斌确认已收到上述通知。

一审法院根据王斌申请和案件审理需要,委托珠海市中正土地房地产与资产评估有限公司(以下简称中正公司)对1号厂房第一层和3号厂房第一层的装修工程在2016年4月6日的市场价值(装修残值)进行评估。中正公司于2016年10月18日对现场实施了勘察,根据评估资产的实际情况及特点,假定按设定用途继续使用,在现场勘察的基础上,采用重置成本法,于2016年12月20日作出珠中正评报字(2016)第ZB028号资产评估报告书,评估意见为上述装修工程于2016年4月6日的评估价值为2855763元。王斌认可上述评估意见,并以此主张装修残值损失。东信和平公司对鉴定意见的真实性、合法性无异议,但主张评估没有必要,而且关于五金、机电和家具类的估价偏高,根据商业惯例和实际情况,评估价应至少下浮15%。王斌预交评估费18351元。

一审法院亦根据王斌申请和案件审理需要,委托中兴光华会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所对王斌租赁期内经营可得利益进行审计,该所未接受委托。王斌提出按同行业盈利水平结合其经营规模对可得利益评估,并称如无法评估,由法院酌定。王斌未提供基本的财务报表等证据证明其主张的可得利益,主张其经营过程中资料保管不善,相关资料无法提供。王斌表示500万元是预估值,在合同期限内可将装修投入的500万元赚回来。

东信和平公司表示不利用王斌遗留在租赁房屋内的固定装修,不认可其主张的可得利益,东信和平公司没有违约行为,可得利益损失没有事实和法律依据。

一审法院认为,本案争议焦点在于王斌、东信和平公司双方签订的《房屋租赁合同(厂房)》约定的租赁用途是否符合相关规划用途规定,以及该合同应否撤销的问题。

王斌认为东信和平公司向王斌出租涉案厂房违反了其与高新管委会之间有关土地使用权出让的约定,东信和平公司则认为其与高新管委会签订的出让合同对土地用途的约定为生产、研发的表述不标准,实际应为工业用途,王斌、东信和平公司双方签订的《房屋租赁合同(厂房)》约定的房屋用途与权属证书载明的土地用途是一致的。一审法院认为,房产用途应以权属证书登记记载的规划用途为准,房产用途亦应符合房产所在土地使用权(以土地使用权证登记为准)的规划用途,不以土地使用权转让合同约定的出让用途为准。因此,虽然高新管委会于2003年4月18日将涉案厂房土地使用权出让给东信和平公司时约定土地出让用途为研发、生产,但之后东信和平公司在该宗地上建设的1号和3号厂房确权登记的规划用途为工业用途,故合同约定“房屋用途为工业厂房,可用于生产、研发、办公、销售展览等正常生产经营活动”符合登记的规划用途。王斌未能举证证明其有关东信和平公司在双方磋商及订立合同阶段清楚王斌的合同目的为经营商业性的旅游商场的主张,东信和平公司亦不予认可,通过对合同条款的解释亦不能得出其相关主张的结论,一审法院无法采纳王斌相关主张。

王斌、东信和平公司双方签订的《房屋租赁合同(厂房)》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行。如前所述,王斌将涉案厂房用于商业经营,东信和平公司并不清楚其实际经营目的,王斌诉请撤销上述合同理据不充分,一审法院不予支持。

东信和平公司作为涉案厂房的出租人有权对承租人在租赁厂房的生产经营进行监督,其向王斌转发高新科创中心作出的《关于清退旅游商场的通知》和就清退旅游商场召开会议的行为,针对的是不符合高新区产业规划的天祥商行履行提醒义务,督促王斌应依法使用租赁房屋和依法经营,以及协商解决天祥商行清退相关事宜,而非针对租赁合同作出单方解除合同的意思表示,其在王斌提起本案诉讼前未作出解除合同的意思表示。王斌根据其经营过程中发生的实际情况,自行决定停业,确实会发生相应损失,但该损失属于其应自行承担的商业风险,王斌要求东信和平公司承担其经营过程中的商业风险无合同和法律依据,其诉请东信和平公司承担赔偿装修残值和可得利益损失的责任,无合同和法律依据,一审法院不予支持其相关诉讼请求。

王斌于2015年12月底自行停业,但继续占有租赁房屋,未向东信和平公司返还租赁房屋,应当按合同约定继续支付相应的租金、水电费等费用。但王斌自2016年1月开始拖欠厂房租金、水电费等费用,违反合同约定,造成东信和平公司合同目的无法实现,构成根本违约,应当承担相应的违约责任。合同约定的押金具有担保合同履行的作用,根据王斌的违约情形和合同约定,东信和平公司有权没收押金,王斌请求东信和平公司返还押金,理据不充分,一审法院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,一审法院判决驳回王斌的诉讼请求。案件受理费68210元,评估费18351元,均由王斌负担。

双方在二审期间均没有提交新的证据。

本院查明,一审判决查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为,一、关于王斌、东信和平公司双方签订的《房屋租赁合同(厂房)》的效力问题。《房屋租赁合同(厂房)》第二条明确约定房屋用途为工业厂房,可用于生产、研发、办公、销售展览。东信和平公司取得出租厂房的房地产权证上登记的规划用途为工业。因此,虽然《房屋租赁合同(厂房)》签订在先,但其中所约定的工业用途并未超出房产证上所记载的用途,合同中注明用于“生产、研发、办公、销售展览”是对工业用途的进一步明确。王斌主张其将案涉厂房用于经营旅游商场是与东信和平公司洽谈之后,东信和平公司明确有答复其租赁房屋可用于旅游购物商场,并在合同中约定为“销售展览”,是其对合同内容的误读,亦缺乏证据证明,本院不予认定。《房屋租赁合同(厂房)》约定的用途明确,工业与商业用途的房屋在性质上的不同是众所周知的事实,王斌在签订合同时应该是清楚了解的,故王斌主张东信和平公司以欺诈手段订立的《房屋租赁合同(厂房)》应当认定无效的理由不能成立,本院不予采纳。王斌主张《房屋租赁合同(厂房)》无效的另一理由是该合同损害了国家以及高新区管委会的利益,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定的情形,但这仅是王斌的单方陈述,并没有相关部门作出的认定或其他证据予以证明,本院亦不予采纳。王斌又主张《房屋租赁合同(厂房)》属可撤销合同,但其未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形,故王斌的该项主张理据不足。《房屋租赁合同(厂房)》是双方在平等自愿的情况下所签订的,意思表示真实,未违反法律、法规的强制性规定,应认定为合法有效。一审判决对此认定并无不当,本院予以维持。

二、关于王斌要求东信和平公司赔偿装修损失及租赁合同期内经营的可得利益损失。《房屋租赁合同(厂房)》对合同解除后装修如何处理没有约定,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值内予以适当补偿”的规定,王斌自2016年1月起拖欠厂房租金及水电费,已经构成违约,东信和平公司已经在另案中请求解除合同,且东信和平公司在本案中亦明确表示不同意利用原有的固定装修,故王斌请求东信和平公司赔偿租赁期内装修残值的理据不足,本院不予支持。在王斌违约导致解除合同的情况下,其请求东信和平公司赔偿其可得利益损失缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。

三、关于本案是否中止诉讼的问题。本院已经审结的(2017)粤04民终357号案是东信和平公司诉请王斌支付2016年1月至4月的租金及水电费,本案无需等待该案的结果作为判决依据,故无论(2017)粤04民终357号案是否被再审以及其再审结果均不影响本案的处理,王斌主张以需等待该案的再审审查结果为由要求本案中止审理不能成立,本院不予采纳。

综上所述,上诉人王斌的上诉理由不能成立,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费51781元,由上诉人王斌负担。

本判决为终审判决。

审判长李烈斌

审判员廖世娟

审判员朱玮

二〇一七年八月二十三日

书记员梁暐


文章分类: 民事华杨案例
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