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【2021第3期】无过错违约方如何通过行使合同解除权维护自身权益

作者:张景民

案情简介

     2001年9月22日, 原告与被告签订编号为2001001的《荣岱市场房屋买卖合同》,约定在一定条件成熟后由被告向原告购买位于珠海市前山岱山路68号一层2#、3#商场。《买卖合同》签订前,原告依法办理了2#、3#商场的规划报建、确权等手续,相关主管部门也予以审核批准。《买卖合同》签订后,原告积极为该商铺办理产权证,申请改变土地性质,补缴相应地价,2003年向珠海市国土资源局发函《关于荣岱农贸市场办理房地产变更手续的请示》,但珠海市国土资源局却在复函中否定了原规划报建的分割方案,明确要求办理产权变更时“今后不得分割转让或销售”,“项目今后不得分割登记办证”。受此限制,原告无法取得荣岱市场2#和3#商场的独立产权证,因此无法出售给被告。之后,原告告知被告无法办理产权证的情况,建议其腾退并归还商场,被告均予以拒绝,并持续支付相关款项直到2006年3月。此后原告多次与被告协商处理均无果;被告自《买卖合同》签订之日起已实际占有、使用、收益案涉商场至今。协商不成后,原告向法院起诉,要求确认买卖合同无效;以及腾退并归还荣岱市场2#和3#商场。立案后,原告变更部分诉讼请求,将请求确认买卖合同无效变更为解除《买卖合同》。

判决结果

      1、解除原告与被告于2001年9月22日签订的《荣岱市场房屋买卖合同》;

      2、被告于本判决生效之日起六十日内向原告返还珠海市香洲区前山岱山路68号一层2#、3#商场;

      3、被告于本判决生效之日起六十日内向原告支付房屋占有使用费;

      4、驳回原告其他诉讼请求。

分析与提示

      1、法院判决解除《荣岱市场房屋买卖合同》的理由为:原珠海市国土资源局《关于荣岱农贸市场申请改变用地性质问题的批复》不属于法律、行政法规的强制性规定,属于政策范畴,依法不能作为认定合同无效的依据。该买卖合同自始成立并生效。而该政策导致无法办理房屋所有权转移登记,属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,原告要求解除合同,理由正当。

      提示:根据《合同法》第一百一十条第一款(《民法典》五百八十条)规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但法律上或者事实上不能履行的除外;且根据《九民纪要》第四十八条,存在以下情况,违约方起诉解除合同的,法院依法予以支持。(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。本案《荣岱市场房屋买卖合同》因政策原因陷入合同僵局,且该合同义务属于非金钱债务,因此法院支持了原告的诉讼请求。

      考虑到解除权存在行使期限的问题,如果提解除合同之诉,可能会被驳回,因此决定以确认合同无效的方式起诉。我们认为无效的理由是政府文件禁止案涉商铺分割、转让,所以双方违反了禁止性行政法规对不得转让的标的进行转让,应属无效。以确认合同无效起诉,如果主审法官认为该合同是有效合同,应该会行使释明权,告知双方该合同尚有效,此时,仍有机会变更诉讼请求。

       最后原告变更诉讼请求,要求解除合同并得到支持。

       2、法院支持原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求,理由为:根据《中华人民共和国合同法》第九十七条(《民法典》五百六十六条)规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施,并有权要去赔偿损失。

       提示:房屋买卖合同因不可归责双方当事人的原因导致合同解除,出卖方可根据《中华人民共和国合同法》第九十七条(《民法典》五百六十六条)规定要求占有使用费。

       原被告双方均不存在过错,因为在签订合同时,开发商的规划、报建及确权均通过了政府审批,最后是由于在申请办理土地性质变更的时候,国土部门突然禁止分割转让或销售导致的合同无效,所以双方均不需承担过错责任,因本案合同已解除,因此按照合同法第九十七条,被告支付原告占有使用费,得到法院支持。

法律法规

     《中华人民共和国民法典》

       第九十七条   合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

        第五百八十条    当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一) 法律上或者事实上不能履行;

(二) 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三) 债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。


      《九民纪要》

       四十八条   违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:

  (1)违约方不存在恶意违约的情形;

  (2)违约方继续履行合同,对其显失公平;

  (3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

  人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。


《中华人民共和国合同法》

第九十七条   合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百一十条   当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

(一) 法律上或者事实上不能履行;

(二) 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三) 债权人在合理期限内未要求履行。


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