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【2020第2期】通过两宗租赁合同纠纷案件分析房屋租赁合同中关于“租赁用途”条款可能存在的法律风险及对策

作者:关智航、林惠怡

《合同法》第二百一十六条:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途

《合同法》第二百一十九条:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

“租赁用途”是租赁合同必备条款,本文将通过两宗房屋租赁合同纠纷案件,从出租方角度分析“租赁用途”合同条款可能存在的法律风险及对策。

案例一

案例二

当事人:

原告(承租方):A公司

被告(出租方):B公司

当事人:

原告(承租方):张某

被告(出租方):李某

案件基本信息:

1、租赁房屋产权证所载功能及用途为“商业”;

2、出租方招租时明确用途为“经营餐饮行业”;

3、租赁房屋所在楼宇建设时未配置专门排烟管道;

4、招租文件及租赁合同约定“标的物按现状交易”,由承租方自行投资报建、装修改造;

6、承租方于承租前进行了现场踏勘,并签署《现场踏勘确认书》及《基本情况和要求》,但未注明所在楼宇建设时未配置专门排烟管道。

案件基本信息:

1、租赁房屋某厂区为A、B座,产权证所载功能及用途为“工业厂房”;

2、因历史遗留原因,租赁房屋交付时,租赁房屋未设立单独供电设备,均以接驳防区C座配电房方式实现用电需求;

3、租赁房屋存在承重墙拆改现象,承重墙砖强度不足及地基基础变形,但尚未进入危险状态,如按后续使用年限30年,则需进行抗震加固及改造施工工作(即采取合理措施后,仍可作为正常厂房使用);

4、招租文件及租赁合同约定,出租方按现状提供房屋和接水接电条件;

5、租赁合同约定,租赁房屋水电管道、管线、电线、消防设备出现故障不能使用的,由承租人自费维修、更换;

6、承租方于承租前进行了现场踏勘并明确表示接受租赁房屋现有条件;

7、租赁合同签订后,承租方拟擅自将租赁房屋用于开设教育机构,并以开设教育机构标准对案涉租赁房屋进行房屋质量鉴定。

承租方(原告)观点及诉求:

承租方以案涉租赁场地没有配备专门排烟管道且无法通过后期报建方式建造专门烟道为由,认为出租方交付的租赁房屋不符合使用条件,以此为由拒付租金,主张解除合同,赔偿损失。

承租方(原告)观点及诉求:

承租方以案涉租赁物业门窗损坏、房屋质量未达安全标准、供电设施被破坏而无法供电为由,认为出租方交付的租赁房屋不符合使用条件,拒付租金,主张解除合同,赔偿损失。

两宗案件中,出租方抗辩理由基本一致:

租赁房屋已根据合同约定按现状交付使用,承租方于交收房屋时已明确知悉租赁房屋的基本现状并自愿接受现有条件。因此,承租方以租赁房屋存在瑕疵导致房屋不能正常使用的主张无理,应予驳回。

裁判要旨:

本案中,租赁合同约定租赁房屋用途为餐饮行业,出租方作为租赁房屋的产权人,有义务在租赁期间保持案涉租赁房屋符合约定用途。案涉房屋建设时确定的土地用途虽为商业,但房屋于新建时未预设烟道,建成后亦未被批准加建烟道,而根据国家关于规划建设管理的法规规定,经营餐饮行业必须要求设有排烟道处理废气。租赁双方签订租赁合同后,该烟道报建事宜仍无法开展,致使租赁合同无法履行。

尽管承租方于承租前已对租赁房屋进行现场勘察,并在租赁合同中约定按现状交付租赁物,但出于对出租方公开招租所载租赁用途的信任,且其无法预见案涉房屋不能于签约后履行报建烟道事宜,不属于承租方审慎范围。因此,出租方主张案涉租赁房屋为商业用途,可用于从事餐饮行业,且承租方已开展现场踏勘事宜并认可房屋按现状交付的主张,无法免除出租人交付的租赁房屋不符合约定用途的违约责任。

终审判决:租赁房屋不具备餐饮行业所需专门排烟管道配置,出租方在签订合同前未予披露,签订合同后又不能申报加建;出租方对租赁房屋不能用于餐饮营业进而导致不能实现合同目的承担全部过错责任。

裁判要旨

本案中,租赁合同约定租赁房屋用途为厂房,承租方拟将租赁房屋变更为“教育培训用途”不符合双方约定。由此可见,关于房屋质量是否达标,应适用厂房使用的房产建筑标准判定,而非采用“教育培训”使用的房产建筑标准判定。因此,承租人依据教育培训建筑标准主张租赁房屋未达标无事实、法律依据。根据鉴定报告,尽管租赁房屋存在一定程度的质量问题,但并未达到危及人身安全的程度,且可以通过出租方积极履行房屋修缮义务解决,认定出租方按约为承租方提供了正常使用的房屋,已完成出租人义务。

另外,租赁双方约定“按现状提供房屋及接水接电条件”,且承租方于签订《租赁合同》前已实地踏勘,未对租赁房屋原来惯用的接水接电方式及接受房屋时对门窗损毁、破旧等情况均未提出异议,应视为承租方认可并接受房屋现有条件。且《租赁合同》明确约定,电线、电管等损害维修义务由承租方自行承担,承租方完全有能力通过与C座产权人协商沿用原有供电方式恢复租赁房屋用电。

终审判决:出租方已于签订租赁合同前充分披露租赁房屋存在的瑕疵,出租方对此不存在过错;承租方主张的房屋瑕疵并不影响案涉合同正常履行,承租人拟用于“教育培训”用途不符合租赁合同约定,驳回承租方全部诉求。

通过上述两宗案例可知,签订及履行房屋租赁合同涉及“租赁用途”条款时,出租方存在如下法律风险:

(一)租赁房屋登记用途与约定用途不符。

租赁合同约定的租赁用途超出房屋登记用途范围,出租方将要因交付房屋不符合约定而承担违约责任。

(二)不动产权利证书登记为“商业”用途的房屋,实际可使用的范围很广,出租方将登记为“商业”用途的房屋出租用于餐饮、医疗、教育培训、娱乐等在卫生、环保、安全方面可能有特殊要求的行业时,应当关注法律法规及地方规章对这些行业是否有不同于普通行业的特殊规定,据此在制作招租文件及签订租赁合同时,对“租赁用途”条款相关内容做好全面、充分的考虑,避免出现上述案件反映出来的法律风险,不能仅以合同中约定“按现状交付”来规避可能存在的法律风险。

出租方交付租赁房屋应符合租赁用途通常包含两方面义务:

第一、租赁房屋建筑质量及附属设施设备合格,满足合同约定租赁用途所需;

第二、租赁房屋具备用于合同约定用途的某些法定的必备条件;但在租赁实务中,出租方常常忽略了第二项交付义务,正如上述案例一反映出来的问题。

(三)当约定的租赁用途无法实现时,仅以“标的物按现状交付”条款将无法确保完全规避出租人对租赁物不能满足约定用途的过错责任。

上述两宗租赁案件中,租赁合同均明确约定“按标的物按现状交付”,承租方均于签约前对租赁房屋进行现场踏勘且未对房屋现状提出异议,但两宗案件的判决结果却截然不同。

上述案例一中,租赁房屋约定用于餐饮行业,国家相关法规规定经营该行业须具备特定条件(配置专门烟道),但出租方对自有房屋是否具备约定用途所必备的附属设施、以及将来能否申报加建并不了解,导致在租赁合同中没有对用于特殊行业所存在的租赁物瑕疵作充分披露,也没有对申报加建的责任方以及加建申报不能获批导致不利后果的承担作约定,最终被认定需承担租赁合同目的不能实现的全部过错责任。

上述案例二中,虽然租赁房屋客观上存在质量瑕疵,但出租方已经充分披露该瑕疵,并且该瑕疵可以通过修缮而解决,合同仍具备履行条件,因此承租方无权主张解除合同。

    综合上述分析,本律师现从出租方角度,就“租赁用途”合同条款易引发的风险,提出如下建议:

1、出租方应清楚了解租赁房屋的土地使用功能和产权证登记用途,合同约定的租赁房屋用途范围不能超出登记范围;

2、签订租赁合同时,出租方不应笼统地约定“租赁用途”为商业、工业或居住用途,应根据租赁房屋的土地使用功能和产权证登记用途,对租赁房屋性质及用途做详细、具体的表述,避免产生歧义;

3、要求承租方对具体承租用途作清晰明确的描述,关注卫生、环保、安全等相关法律法规、地方规章是否对其拟经营行业有特殊要求;如不能确定租赁用途是否涉及特殊行业、以及是否对使用房屋及附属设施有特殊要求的,应在合同中明确约定由承租人自行审查租赁物是否满足其租赁用途,并由承租人承诺对由此导致的不利后果承担全部责任。

4、合同履行期间,如出租方发现承租方超出合同约定范围使用租赁房屋,应及时书面通知承租方纠正,避免在发生纠纷时被认定为“明知或应当知道承租方变更用途却长期不主张权利,视为默认”。

5、根据本律师的执业经验,在现实中有很多业主(出租方)想当然地认为签订租赁合同很简单,不外乎就是“出租方提供租赁物、承租方支付租金、管理费”,但事实上通过上述两宗案例我们就可以看到,仅仅是“租赁用途”条款就存在这么多隐形的法律风险。

本律师在数年前曾处理过一宗房屋租赁合同纠纷,承租方是某国际著名品牌连锁超市经营公司,双方当事人签订的《租赁合同》及附件多达100多页,租赁合同中不仅包括常规条款,还对合同所涉各类专业用语的释义,各种可能出现的问题及解决办法,各类可能出现的争议及对该争议进行评判所适用标准,违约责任承担方式及违约金、赔偿金额的计算方法等内容均作了明确约定,结果该纠纷未进入诉讼程序便通过协商的方式得以妥善解决。由此可见,一份专业、详尽的《租赁合同》,可以遇到纠纷时,为当事人提供明确的指引,有助于案涉各方通过协商方式依照合同妥善解决争议,避免讼累和最大限度地减少损失。当然,并不是每一份《租赁合同》都需要向上述国际品牌超市承租房屋时那样做得内容非常详尽,但如果当事人无法自行判断租赁合同中可能存在的风险,可以请专业律师帮助进行合同审查,以充分保障自身的合法权益。


文章分类: 业务领域
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