【2019第19期】以他人名义购房的法律风险1 前言 日常生活中，因存在限购限贷政策问题、小产权房购买资格限制问题、税费规避问题、员工内部价购房问题等情况，有人便会想到通过以他人名义购房来解决上述问题。但是，借名买房真的靠谱吗，又存在哪些法律风险呢？让我们来看看以下两个案例。 2 案例一 上诉人（原审原告）：张甲 被上诉人（原审被告）：张乙、张丙、张丁 案情简介： 张甲、张乙、张丙、张丁为四姐妹，因房改房原因，四姐妹的母亲郭某对涉案房屋具有优先购买权并享优惠政策，张甲为了省钱及便捷，故以母亲郭某名义购买，但所有的购买手续及购房资金均是张甲出的，之后房屋一直由郭某及张甲居住，郭某还出具《声明书》声明房子归张甲所有，与其他子女无关。1997年郭某取得涉讼房屋的产权证，在郭某去世后，涉案房屋由张甲居住。因欲变更产权证信息，张甲诉至法院，要求确认涉案房屋产权归张甲所有。 一审法院审理后认为：根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产权属证书作为不动产权利登记机关核发的证书，具有对世宣告其上记载的权利人享有该不动产物权的当然法律效力，不动产权属情况应以不动产权属证书及不动产登记簿记载为准。本案中，由于涉案房屋系因房改房由郭某以较低的价格向房管部门购买，且此后涉案房屋的产权一直登记在郭某名下，因此，郭某应为该房屋的合法登记权利人。因出资人对购房出资形成的债权关系与不动产权利人对房屋享有所有权所形成的物权关系分属两种不同性质的法律关系，故即使张甲对涉案房屋的出资属实，郭某生前也声明涉案房屋所有权归张甲所有，但郭某取得房产证时起至其去世长达5年的时间里并未过户将涉案房屋转移至张甲名下，故现有证据不能证实房产证登记有误，也不能证明张甲系该房屋的所有权人，张甲要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。鉴于郭某已去世，其遗留下的涉案房屋可通过继承等方式确定归属。 因此一审法院判决：驳回张甲的诉讼请求。 张甲不服一审判决提起上诉。 二审法院审理后认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。张甲在本案中提交郭某签订的《声明书》以证明郭某声明涉案房屋所有权归张甲所有，亦即张甲系借用郭某的名义出资购买涉案房屋，然而该借名买房行为实为债权行为，并未发生物权变动的后果。郭某死亡之时继承开始之际，涉案房屋仍登记在郭某名下，故张甲在本案中主张确认涉案房屋所有权归其所有，理据不足，一审法院不予支持，并无不当。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 【案例详见 （2017）粤01民终11999号民事判决书】 风险分析 3 案例二 上诉人（原审原告）：夏某 被上诉人（原审被告）：交行温州分行 原审第三人：朱某、李某 案情简介： 夏某因系台湾居民，无法办理贷款，故委托温州居民朱某、李某夫妻二人代为购买案涉房屋。购房后，朱某与李某以案涉房屋为抵押物，到交行温州分行办理了个人住房抵押贷款。因朱某、李某二人未按时还本付息，交行温州分行向法院提起诉讼，并对案涉房屋主张抵押权。温州市鹿城区人民法院作出判决，支持了交行温州分行的主张，该判决发生法律效力后，交行温州分行申请执行，该院在执行过程中，拟拍卖已查封的抵押物即登记于朱某名下的案涉房产。案外人夏某以其为涉案房屋的实际购买人为由，向一审法院提出执行异议，但被驳回。夏某不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院审理后认为：夏某未提供全部购房款由其支付的证据，《房屋租赁协议》也不能证明其为实际出租人，房屋也不由其实际管理、控制。故根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，夏某不享有足以排除执行的民事权益，其提出的对涉案房屋停止执行的诉讼请求，不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产未登记在夏某名下，不发生物权变动效力，故夏某主张涉案房屋为其所有无法律依据 因此判决驳回夏某的诉讼请求。 夏某不服一审判决提起上诉。 二审法院审理后认为：借名买房协议是借名人与被借名人之间就房产归属所作的内部约定，仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，案涉房产的所有权未经变更登记之前仍属朱某、夏某。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，即使夏某是案涉房产所有权的真实权利人，交行温州分行对执行标的依法享有对抗真实权利人的担保物权，对夏某提出的排除执行异议，亦不应予以支持。二审庭审中，夏某对抵押权人交行温州分行执行案涉房产并无异议。至于被执行人的身份问题，朱某以购房人身份与交行温州分行签订个人住房抵押贷款合同并提供案涉房产作为抵押担保，自应承担相应的法律责任，朱某对本人作为金融借款合同纠纷案件的被执行人也并无异议，夏某对被执行人身份问题所提异议显然不能成立。因此夏某的上诉请求缺乏事实和法律依据。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 【案例详见 （2017）浙民终498号民事判决书】 风险分析 |