广东华杨律师事务所 GUANGDONG H&Y LAW FIRM

【2019第19期】以他人名义购房的法律风险

作者:孔婉婕

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前言

       日常生活中,因存在限购限贷政策问题、小产权房购买资格限制问题、税费规避问题、员工内部价购房问题等情况,有人便会想到通过以他人名义购房来解决上述问题。但是,借名买房真的靠谱吗,又存在哪些法律风险呢?让我们来看看以下两个案例。

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案例一

上诉人(原审原告):张甲

被上诉人(原审被告):张乙、张丙、张丁


案情简介:

        张甲、张乙、张丙、张丁为四姐妹,因房改房原因,四姐妹的母亲郭某对涉案房屋具有优先购买权并享优惠政策,张甲为了省钱及便捷,故以母亲郭某名义购买,但所有的购买手续及购房资金均是张甲出的,之后房屋一直由郭某及张甲居住,郭某还出具《声明书》声明房子归张甲所有,与其他子女无关。1997年郭某取得涉讼房屋的产权证,在郭某去世后,涉案房屋由张甲居住。因欲变更产权证信息,张甲诉至法院,要求确认涉案房屋产权归张甲所有。

        一审法院审理后认为:根据《中华人民共和国物权法》相关规定,不动产权属证书作为不动产权利登记机关核发的证书,具有对世宣告其上记载的权利人享有该不动产物权的当然法律效力,不动产权属情况应以不动产权属证书及不动产登记簿记载为准。本案中,由于涉案房屋系因房改房由郭某以较低的价格向房管部门购买,且此后涉案房屋的产权一直登记在郭某名下,因此,郭某应为该房屋的合法登记权利人。因出资人对购房出资形成的债权关系与不动产权利人对房屋享有所有权所形成的物权关系分属两种不同性质的法律关系,故即使张甲对涉案房屋的出资属实,郭某生前也声明涉案房屋所有权归张甲所有,但郭某取得房产证时起至其去世长达5年的时间里并未过户将涉案房屋转移至张甲名下,故现有证据不能证实房产证登记有误,也不能证明张甲系该房屋的所有权人,张甲要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求于法无据,一审法院不予支持。鉴于郭某已去世,其遗留下的涉案房屋可通过继承等方式确定归属。

        因此一审法院判决:驳回张甲的诉讼请求。


        张甲不服一审判决提起上诉。

        二审法院审理后认为:《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定除外。张甲在本案中提交郭某签订的《声明书》以证明郭某声明涉案房屋所有权归张甲所有,亦即张甲系借用郭某的名义出资购买涉案房屋,然而该借名买房行为实为债权行为,并未发生物权变动的后果。郭某死亡之时继承开始之际,涉案房屋仍登记在郭某名下,故张甲在本案中主张确认涉案房屋所有权归其所有,理据不足,一审法院不予支持,并无不当。

         二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【案例详见 (2017)粤01民终11999号民事判决书】

风险分析

        以他人名义购房后,登记购房人死亡,实际出资人若想取得房屋所有权十分困难。本案中,实际出资人为登记购房人的女儿,尚能通过继承遗产的方式对涉案房屋主张权利。试想,若实际出资人与登记购房人无亲属关系,登记购房人的继承人不认可或不知情被继承人系替他人代持房屋,那么实际出资人若想取得房产可谓难如登天。这便是借名买房存在的一大风险。

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案例二

上诉人(原审原告):夏某

被上诉人(原审被告):交行温州分行

原审第三人:朱某、李某


案情简介:

        夏某因系台湾居民,无法办理贷款,故委托温州居民朱某、李某夫妻二人代为购买案涉房屋。购房后,朱某与李某以案涉房屋为抵押物,到交行温州分行办理了个人住房抵押贷款。因朱某、李某二人未按时还本付息,交行温州分行向法院提起诉讼,并对案涉房屋主张抵押权。温州市鹿城区人民法院作出判决,支持了交行温州分行的主张,该判决发生法律效力后,交行温州分行申请执行,该院在执行过程中,拟拍卖已查封的抵押物即登记于朱某名下的案涉房产。案外人夏某以其为涉案房屋的实际购买人为由,向一审法院提出执行异议,但被驳回。夏某不服,向一审法院提起案外人执行异议之诉。

        一审法院审理后认为:夏某未提供全部购房款由其支付的证据,《房屋租赁协议》也不能证明其为实际出租人,房屋也不由其实际管理、控制。故根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,夏某不享有足以排除执行的民事权益,其提出的对涉案房屋停止执行的诉讼请求,不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。涉案房产未登记在夏某名下,不发生物权变动效力,故夏某主张涉案房屋为其所有无法律依据

        因此判决驳回夏某的诉讼请求。


        夏某不服一审判决提起上诉。

        二审法院审理后认为:借名买房协议是借名人与被借名人之间就房产归属所作的内部约定,仅具有债权性质,并非法律规定可以发生物权变动的法定事由,案涉房产的所有权未经变更登记之前仍属朱某、夏某。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定,即使夏某是案涉房产所有权的真实权利人,交行温州分行对执行标的依法享有对抗真实权利人的担保物权,对夏某提出的排除执行异议,亦不应予以支持。二审庭审中,夏某对抵押权人交行温州分行执行案涉房产并无异议。至于被执行人的身份问题,朱某以购房人身份与交行温州分行签订个人住房抵押贷款合同并提供案涉房产作为抵押担保,自应承担相应的法律责任,朱某对本人作为金融借款合同纠纷案件的被执行人也并无异议,夏某对被执行人身份问题所提异议显然不能成立。因此夏某的上诉请求缺乏事实和法律依据。

        二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【案例详见 (2017)浙民终498号民事判决书】

风险分析

        因房屋权属登记在他人名下,实际出资人很难控制登记购房人是否会将房产用于抵押贷款或用作其借款的担保物。即使登记购房人未用该房产去进行抵押贷款或作为借款的担保物,但若登记购房人涉及其他债务纠纷,因房产登记在其名下,第三方向登记购房人主张权利时,必将对其名下财产进行查封,胜诉后亦会对该财产进行执行。此时,实际出资人真可谓是哑巴吃黄连,有苦说不出。

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律师建议

       由以上两个案例不难看出,以他人名义购房存在极大的风险,很有可能到最后花了大价钱却并未取得房屋的物权。因此,律师建议,若您迫不得已只能用他人名义买房,首先最好要与对方签订借名买房协议,明确双方权利义务,并请保留您本人出资的全部证据,虽然这些都不能对抗第三人,但是至少在您与登记购房人之间形成了明确的债权债务关系,可以最大限度地保障了您的权益。其次,购房后最好由您本人实际占有、控制房屋,保留缴纳水费、电费、燃气费、物业费等相关票据,这样若涉案房屋面临执行时,尚有证据可支持您提起执行异议。如果可能,最好与代买人签订债权债务协议,并将实际出资款项作为出借款,设立抵押权,实际出资人作为第一顺位抵押权人,代买人作为抵押人。一定程度上可以防范将来代买人任意处分房产的风险。但代买房屋的整体风险依然存在。

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法律法规

一、《中华人民共和国物权法》

         第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

         第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

         第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。


二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

        第二十五条   对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:

        (一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;

          第二十七条   申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。

         第二十八条   金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

        (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

        (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

        (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

         (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

           第二十九条   金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

        (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

        (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

       (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。


文章分类: 业务领域
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