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【2019第16期】居民小区人防工程性质的车位收益权归属

作者:刘云鹤

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前言

        居民小区中的人防工程通常以地下室车库的方式存在,此类车位的收益权究竟归属于开发商(建设者)还是小区全体业主?这里需要引入一个“投资者”概念:投资者虽非所有权人,但享有人防工程的平时使用管理权及收益权。笔者认为对投资者主体的认定关键要看其是否承担了人防工程的建设成本,下面根据一则案例对此进行简要分析。

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案情简介

       原告无锡市益多投资发展集团有限公司(以下简称益多公司)起诉被告无锡金马物业管理有限公司(以下简称物业公司)、无锡市金马国际花园业主委员会(以下简称业主委员会),要求1、业主委员会归还其侵占的人防车位收益1968918.1元,物业公司承担连带责任;2、判令物业公司归还其已收取的其他人防车位收益。

      一审法院归纳本案争议焦点其中之一为:

       本案200个人防车位收益1968918.1元归谁所有。

       一审法院认为:

      《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。此外,人防和物业管理法规均要求对开发利用的人防工程应加以维护管理。因此,如果益多公司能够证明自己属于金马国际花园小区人防车库投资兴建者且没有将建设成本分摊入商品房销售价格,此外另承担人防工程的维护保养费用,则享有人防工程地下车位的收益权,即有权享有物业公司收取的本案200个人防车位收益1968918.1元。本案中,无锡市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室审批手续、防空地下室竣工验收证明书以及物业公司提供的人防工程平时使用证,均能证明益多公司属于金马国际花园的建设单位,金马国际花园人防工程由其的开发建设,该事实本案诉讼各方当事人亦均一致确认;无锡市物价局《关于政府信息公开申请的答复》,可以说明计入公建配套面积为8787.98平方米的是居委、物业用房、变电所、液化气配电站、公厕、高压水泵房、自行车和摩托车库,而人防面积10248平方米,未计入公建配套面积,上述证据仅能证明,益多公司依法配建了人防工程停车位,人防车位面积也未计入公用配套面积,但是益多公司并无证据进一步证明人防车库建设成本由其承担。相反,却有证据证明人防工程的建设成本核算在商品房开发成本之内,从益多公司报送无锡市物价局的《关于龙船浜项目“金马国际花园”销售价格的报告》和无锡市价格认证中心的《关于无锡市金马国际花园商品房开发成本的认定结论书》载明,马国际花园商品房直接成本包含人防工程的勘察设计费用、建设费用,无锡市物价局据此核准了金马国际花园商品房基准销售价格,小区人防工程的建筑成本已分摊至地面商品房的购房款中,人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成,实际已转化为金马国际花园全体业主承担。

       二审法院认为:

        人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,金马国际花园人防工程是益多公司投资开发建设的,加之业主委员会与物业公司于2011年签订的物业管理合同又约定,人防工事停车位租赁费归业主委员会所有,因此,益多公司对有没有将人防工程建设成本分摊到金马国际花园商品房基准销售价格之中,负有举证责任。根据现有证据,益多公司没有充分证据证明没有将人防工程建设成本分摊到金马国际花园商品房基准销售价格之中,故益多公司要求业主委员会返还人防车位收益1968918.1元,无事实和法律依据。由此,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

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律师视点

        《人民防空法》第五条之规定明确了“谁投资谁收益”的原则,从该原则出发,人防工程的收益者应是现时的投资者,而投资者应是人防工程建设成本的承担者,建设成本的承担者发生变化,投资者身份同时发生转变,因此,本案中小区全体业主因购房而承担了人防工程的建设成本,这一过程的完成,使得开发商丧失原始投资者主体资格,小区全体业主成为继受投资者,依法对人防工程享有平时收益权。

        反之,若开发商在人防工程建设初期即将建设成本单列,并且在后续售房过程中未将该建设成本计入商品房销售价格,那么人防工程建设成本的承担者未发生改变,投资者身份也自始不发生转移。

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法律法规

一、《人民防空法 》

        第五条   国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

二、《人民防空工程平时开发利用管理办法》

        第七条 租赁使用人民防空工程实行合同管理制度。使用单位应当与工程隶属单位依法订立书面合同,合同参照国家颁发的《人民防空工程租赁使用合同》示范文本。

        第八条 人民防空工程平时开发利用实行备案登记制度。使用单位在与工程隶属单位签订《人民防空工程租赁使用合同》后5日内到工程所在地人民防空主管部门备案登记,并提交下列资料:

(一)使用申请书;

(二)使用单位法定代表人的合法证件;

(三)《人民防空工程基本情况登记表》;

(四)与工程隶属单位签订的《人民防空工程租赁使用合同》:

(五)与工程隶属单位签订的《人民防空工程消防安全责任书》。

        第九条 人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料,经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。

       使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》,方可使用人民防空工程。

       《人民防空工程平时使用证》由国家人民防空主管部门统一格式,省、自治区、直辖市人民防空主管部门印制。


三、《珠海市人民防空工程开发使用管理办法》

       第十一条   人防工程竣工验收合格后30日内,人防工程投资者应按要求设立规范的人防工程标志牌,并报人防主管部门备案。

        人防工程投资者发生变更的,应在变更手续办理完毕之日起30日内报人防主管部门备案。


文章分类: 业务领域
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