【2019第15期】如何正确的签订“以房抵债”协议

         在民间借贷案件中，常会遇到很多这样的情形，债务人将自己的房屋折价抵销自己所负的债务，但并不是所有的“以房抵债”协议都能够发生法律效力。那如何使“以房抵债”协议具备法律效力？债权如何才能顺利转化为购房款？

         认定“以房抵债”协议的效力最重要的时间点是债务履行期限。

       1.双方在债务履行期限届满前直接约定以房抵债。

        债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，一方面由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。另一方面，这种情况属于法律所禁止的流质抵押，因违反了法律禁止性规定而无效。根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

        2.鉴于以房抵债具有担保性质，签订民间借贷合同时直接约定条件未成就时直接以房抵债的协议无效。

       双方签订借贷合同的同时还签订了房屋买卖合同的，或是将未能到期清偿债务时约定将借款转为购房款的，诸如此类直接约定了条件未成就时就以房抵债的情况，基本可以被认定是为担保债权实现的约定，因为双方当事人实际的合意在于借贷合同而非房屋买卖合同，签订买卖合同之后，债务人实际还是在清偿债务而非对价出让房屋。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”

       3.“以房抵债”协议无效后的处理。

      a.抵债物尚未交付的情形：债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。《最高院民间借贷司法解释》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。

       b.抵债物已交付的情形：参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。

       1.此时双方债权债务已经明确，双方可以协商一致后，将原本存在的债权本息转化为“已付购房款”，终止原有的债权债务关系，签订新的房屋买卖合同关系，由于此时债权债务明确不会导致出现债权数额与抵债物价值产生差距，有利于双方的公平，也利于明确双方之间具备达成以物抵债的合意及建立买卖合同关系。因此在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。

        2.“以房抵债”协议生效的处理

       a.抵债物尚未交付情形：债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。此时，对法院是否还应就该物履行清算程序的问题，一种意见认为应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无需履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿。当然，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。这两种意见中，本作者倾向于后一种意见。

        b.如果抵债物已交付情形：债务人反悔的，不予支持。《全国法院第八次民商事审判会议纪要》第17条规定：“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”

      但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在《合同法》第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可向法院或仲裁机构请求变更或撤销以物抵债行为。

        要想“以房抵债”协议发生法律生效，应当把握以下几个重点避免踩坑：

        1.期限届满后方可约定“以房抵债”；

       2.双方需达成明确解除民间借贷关系，建立新的房屋买卖合同关系的合意；

        3.达成以房抵债协议并办理了产权转移手续；

       4、不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，以及第五十四条规定的可变更可撤销情形。

      合同无效的情形如下：

a.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

b.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

c.以合法形式掩盖非法目的；

d.损害社会公共利益；

e.违反法律、行政法规的强制性规定。

     合同可变更可撤销情形如下：

a、因重大误解订立的；

b、在订立合同时显失公平的。

当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。