【2019第14期】若被执行人名下只有一套房产，能否被执行？

        总有当事人会问，如果对方名下只有一套住房，且住房内住着一家老小，这种情况是不是就不可以强制执行了呢？本期我们围绕大家关心的这一问题进行解读及分析。

相关法律法规

        最高院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”；第七条规定“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。

        尽管第七条规定“在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”，但在司法实践中，一些法官出于维护社会稳定的考虑，在被执行人名下只有一套房的案件中，一律停止执行。使得申请人陷入赢了官司，被执行人名下有房，自己却拿不到钱的尴尬境地。那被执行人名下唯一住房，究竟在何种情况下才可被执行呢？

执行实践

         珠海市香洲区人民法院公众号“香洲法院”曾发布了一篇文章，是一则关于将被执行人名下唯一住房进行执行的案例，我们一起来看一下该案。

        因民间借贷纠纷，香洲法院判决被执行人应向申请执行人还本付息共计55万余元。该案进入执行程序后，因被执行人未能履行债务，香洲法院裁定将其名下的房屋拍卖，但被执行人却迟迟不腾空房屋。今年7月，当香洲法院执行局清场和拘留组的司法警察第一次来到被执行人家时，发现一间70余平方米的房屋里，住着被执行人及其父母、女儿、弟弟共5人，屋内凌乱不堪，客厅堆满了大小箱子。被执行人的父亲还声称：“除非你们把我抬走，否则我是不会搬的！”被执行人的母亲也在一旁落泪。原来，被执行人家经济状况窘迫，除了一对年迈的父母外，她的弟弟身患重病，需要照顾，她本人还有一个女儿正在上小学。

        不难看出，被执行人一家确实条件艰苦。如果被执行人一家所住房屋被司法拍卖，一家五口将面临无家可居的处境；如果不将房屋进行司法拍卖，被执行人无力偿还债务，利息越来越多，被执行人将来更加难以偿还这笔债务。香洲法院执行人员综合考虑各方情况，在征求申请执行人意见后，同意由申请执行人预先向被执行人支付5万元租房费用，该费用从将来拍卖房屋所得的款项中扣除。最终，被执行人主动将房屋清理干净并将钥匙交给了执行人员，该案顺利执结。

       在本案中，香洲法院同意由申请执行人预先向被执行人支付5万元租房费用，才使得本案得以顺利执行，那他们这么做的法律依据又是什么呢？

律师解读

        最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第20条明确规定了唯一一套住房可执行的三个条件：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”。

        上述三种情形分别为：

        第一种：比如被执行人是夫妻中一方，婚前欠了债，自己名下有一套婚前房产，但是配偶名下还有其他房屋，夫妻之间有扶养义务，那其自己名下的房屋就完全可以被执行；又比如被执行人是老人，名下虽然有一套房子，但是儿女有其他房产，儿女对老人有赡养义务，足以保障老人生存，这样的话，老人名下的唯一房产也可以被执行。

        第二种：被执行人本来有房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，将自己的名下的房产转移，造成了自己只有一套房产的假象，这种情况下，对于这套房产，法院可以强制执行。

        第三种：申请执行人愿意按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的，法院就可以对这一套住房进行强制执行。

       可见，香洲法院的案件便是符合以上第三种情形，正是因为申请执行人愿意先为被申请执行人预付了五万元租金，被申请执行人才能尽快腾出房屋，使得本案房屋可以尽快进入拍卖程序。

       可见，对于被执行人仅有一套房屋的情形，是否能被强制执行，需要视情况而定，法律规定的不能执行被执行人维持生活必需的住房，此处的“住房”没有“对所住房屋必须有所有权”，“维持生活必需”完全可以通过租赁形式满足居住需求。

        1、作为申请执行人，为了尽快实现自己的债权，不妨与执行法官和被执行人沟通，先为被执行人预付几年租金，使被执行人尽快腾房。虽然申请执行人需要事先投入租金成本，但这样能够使得房屋尽快进入到拍卖程序中，待房子拍卖完毕后，申请执行人所享有的债权才能实现，同时预付的租金成本可于房屋拍卖成功后一并取回。所以于申请执行人而言，先为被执行人投入租金成本是没有损失，且能尽快实现债权的途径。

        2、作为被执行人，也应清醒地认识到现在是法治社会、诚信社会，国家对法院执行工作高度重视，债务总需清偿。越早履行义务，就减少一分责任、成本；欲想拖延，责任、成本只会越来越大。而且，在司法实践中，若被执行人一直未履行还款义务，经申请执行人提出申请后，执行法官会依法将其列入失信被执行人名单并对其采取限制消费措施，这将对被执行人及其家人的生活带来很多不利影响。因此，不妨先接受申请人预付租金去租房居住，配合法院拍卖房屋，尽快还清款项，消除“失信被执行人”这一称号给自己带来的不良影响。每当太阳升起时，就会有新的希望，新的转机，只要辛勤的工作，终有一日可以东山再起，再创辉煌，无需过着终生背负债务被人追债的日子，使自己和家人都脸上无光。

附：《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》部分法条

        第一条 被执行人未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务的，人民法院可以采取限制消费措施，限制其高消费及非生活或者经营必需的有关消费。

        纳入失信被执行人名单的被执行人，人民法院应当对其采取限制消费措施。

        第三条   被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。

        被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前款规定的行为。因私消费以个人财产实施前款规定行为的，可以向执行法院提出申请。执行法院审查属实的，应予准许。

        第十一条   被执行人违反限制消费令进行消费的行为属于拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的行为，经查证属实的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，予以拘留、罚款；情节严重，构成犯罪的，追究其刑事责任。

        有关单位在收到人民法院协助执行通知书后，仍允许被执行人进行高消费及非生活或者经营必需的有关消费的，人民法院可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，追究其法律责任。