【2019第9期】因租赁合同无效产生的损失由谁承担？

前言

       无论租房居住还是租店铺做生意，出租人与承租人双方一般都会签订一份《租赁合同》，但签了合同就真的万事大吉了吗？您注意手中的合同是否有效了吗？一旦合同无效，产生的损失又该由谁承担呢？本文将通过广东华杨律师事务所廖信源律师代理的案例进行分析。

基本案情

        2016年3月29日，徐某（甲方、出租方）与刘某（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定徐某将某村商业街3-4号集装箱及地面出租给刘某作为经营餐饮使用，租期为18个月，租金为每月1200元。双方还对合同终止等内容予以约定，并在打印文字下方手写注明“甲方协助乙方办理营业执照”。落款处，双方签名确认。刘某签订合同时向徐某交了10000元履约保证金，地面建设费5000元，水电保证金1000元，装修临时租金1800元。随后刘某开始对房屋进行装修，于2016年5月2日与装修公司签订合同，支出人工费、材料费、设计费共25000元。后因租赁该场地卫生、消防均不达标，徐某根本无法配合刘某办理营业执照、卫生许可证、消防许可证等证照，导致刘某无法经营，损失严重。刘某催促徐某将押金、建设费、赔偿费等所有费用结清退还，但徐某不予理会，刘某遂委托本所廖信源律师向法院提起诉讼。

诉讼请求

        1.确认双方签订的《租赁合同》无效；

       2.判令徐某返还保证金10000元，地面建设费5000元，水电保证金1000元，装修临时租金1800元，赔偿装修损失费25000元，共计42800元；

        3.本案诉讼费由徐某承担。

法院审理

        （一）关于合同效力问题

        徐某既未能提供出租物业的建设工程规划许可证，又未能提供证据证明将集装箱改建为房屋经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方于2016年3月29日签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还”的规定，徐某依据合同收取刘某的保证金10000元、地面建设费5000元、水电保证金1000元以及装修临时租金1800元应当返还刘某。

        （二）关于装修损失费

        根据刘某举证的租赁合同、装修合同和现场照片足以证明刘某经徐某同意对租赁物业进行装修并支出装修费用25000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”刘某、徐某之间租赁合同无效，徐某未出庭处理本案纠纷，没有明确表示同意利用租赁物业上的装饰装修物。考虑双方导致合同无效的过错，酌定徐某向刘某赔偿装修损失15000元。

一审判决

        一、确认刘某和徐某于2016年3月29日签订的《租赁合同》无效；

        二、徐某于判决发生法律效力之日起十日内向刘某返还保证金人民币10000元、地面建设费人民币5000元、水电保证金人民币1000元、装修临时租金人民币1800元；

         三、徐某于判决发生法律效力之日起十日内向刘某赔偿装修损失费人民币15000元。

上诉情况

        一审判决作出后，徐某不服判决提起上诉，请求：

        1、撤销一审判决，依法驳回刘某的诉讼请求；

         2、由刘某承担本案的诉讼费用。

        理由为：

        1、《租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，其内容是双方真实的意思表示，且不具有《合同法》第52条规定的合同无效的情形之一，应认定为合法有效；

        2、因刘某单方终止合同，且欠租及空置不用达十天以上，属于违约行为，根据《租赁合同》约定，合同终止后，装修费（含地面建设费），徐某是“不予补偿“的。刘某违约，徐某可以单方终止合同，没收所有保证金。

        3、因合同还在租期内，刘某已有数月未交租金，故徐某无需返还刘某的临时租金。

二审徐某提交证据及法院采信情况

        徐某提交以下证据：

        珠海市唐家镇下栅居民委员会出具《证明》、红线图、营业执照、企业信息资料证明，证明下栅居委会同意徐某使用涉案地块及地面上的集装箱，地面上集装箱作为经营活动场所可以办理营业执照。

       刘某对上述证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。

        本院经审查认为，徐某提交上述证据对本案事实认定并无关联性，本院不予采信。

二审争议焦点

       《租赁合同》效力问题以及徐某是否需返还部分费用及赔偿损失的问题。

二审法院审理

        在《租赁合同》效力及徐某是否赔偿刘某装修损失15000元的问题上，二审法院与一审法院观点一致。二审法院认为，依据租赁合同司法解释第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方租赁临时建筑物行为违反法律强制性规定，因此合同无效。徐某未经批准将涉案临时建筑出租给刘某，应对合同无效的后果及损失承担主要责任，刘某清楚知悉租赁对象的现状仍与徐某签订《租赁合同》，未尽到相应的审查义务，对于合同无效的后果及损失亦应承担部分责任。因此一审法院结合本案的具体案情以及双方过错主次程度，酌定徐某赔偿刘某装修损失15000元，符合客观事实，二审法院予以维持。

        在徐某是否需要返还保证金10000元、地面建设费5000元、水电保证金1000元、装修临时租金1800元的问题上，二审法院认为刘某接受涉案租赁物并且对租赁物进行装饰装修，因此其应当支付装修期间占用费，故徐某无需返还刘某缴纳装修临时租金1800元，一审法院认定错误，予以纠正。

二审法院判决

        1、维持一审判决第一、三项；

        2、变更一审判决第二项为：徐某于本判决发生法律效力之日起十日内向刘某返还保证金人民币10000元、地面建设费人民币5000元、水电保证金人民币1000元。

律师说法

       本案中徐某将集装箱搭建成房屋进行出租，虽然其在二审期间提交了珠海市唐家镇下栅居民委员会出具《证明》、红线图、营业执照、企业信息资料证明等证据，欲证明土地的合法性及下栅居委会同意其使用涉案地块及地面上的集装箱，地面上集装箱作为经营活动场所可以办理营业执照，但这些证据仍无法证明租赁房屋的合法性。

        《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定了以下几种无效情形：1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。3.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，案涉《租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。

        合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，因此法院判令徐某向刘某返还了保证金、地面建设费和水电保证金。刘某装修期间占有使用了该房屋，应支付占用期间的占有使用费，故二审法院判决徐某无需向刘某返还刘某装修期间的“临时租金”。对于装修损失，因为双方对于签订无效合同均存在过错，法院认为出租方徐某过错更大，因此对于装修损失25000元，判令由徐某承担15000元。

        可见在本案中，刘某损失是很大的，他对租赁房屋投入了人力、物力、时间进行装修，最后却无法经营，而且因为租赁合同无效，合同中的违约条款也无效，刘某自己在签订合同时也未对房屋合法性进行审查，对造成损失也存在过错，因此无法向徐某主张更多赔偿。

        鉴此提示大家注意，在郊区、城乡结合部，经常会出现村民将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋对外出租的情形，虽然出租人与承租人双方也会就此房屋签订租赁合同，但该租赁合同会因违反法律强制性规定而被认定无效。在租赁合同无效的情况下，出租人与承租人双方都面临着巨大风险，因为合同中的各个条款都无效（如租期条款、保证金条款、押金条款、违约责任条款、合同解除条款），哪一方违反合同约定都不需要负违约责任，本案即为承租人受损失的例子。现实中也有出租人受损失的例子，如：承租人在租期内突然不租了，承租方只需按实际占有使用天数，参照租金标准向出租方支付占有使用费即可，出租人往往措手不及，很难在短时间内将房屋再出租，还不能扣其押金或向其主张违约金。

         因此，请承租方在签订合同时仔细审查租赁房屋是否有权属证书或报建手续，请出租方及时为自己的租赁房屋办理相关报建手续及权属证书，并保证房屋符合当地消防部门及公安部门制定的出租房标准，这样才能更大限度地保障双方的合法权益。