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【2019第1期】《商品房认购书》成立后,买卖双方未能签订《商品房买卖合同》的法律后果

原创作者:陈佳惠

编辑:林惠怡


前言

      通常商品房出售人(房地产开发商)和买受人签订《商品房认购书》是正式签订《商品房买卖合同》的前一步骤,保障买受人于房屋符合销售条件时的购买权。同时,《认购书》约定买受人不按时交付首期款及签订正式《商品房买卖合同》的,已交付的定金将不予返还,用以保障出售人的合法权利。在实务中,出售人与买受人达成《商品房预购合同》后,会在履行过程中因定金、价款等因素的影响,产生经济纠纷。本文将通过几个案例介绍此类纠纷在不同情形下,引起的不同法律后果。

案例

01买受人过错,房地产开发商有权依据协议没收定金

      买受人、出售人于签订的《定金协议书》中约定,买受人于正式签订本协议后,须于2015年4月14日前签订《商品房买卖合同》,并交付首期款同时办理齐全银行按揭手续。若买受人不按时交付首付款及签订合同,则视为买受人放弃该房源及优惠折扣,出售人有权没收定金。鉴于该定金协议书中并未约定付款方式及首付款比例,而买售双方一致陈述双方就首付款比例磋商未成,故付款方式及首付款比例作为合同主要未决事项,系买受人在订立定金协议书时应当预见的缔约风险。因买受人没有提供相关证据证明《商品房买卖合同》不能签订是基于出售人违约行为所致,且买受人在应当预见该风险的前提下,仍签订了定金协议书,并约定出售人有权于买受人未按时支付首期款及不签订正式《商品房买卖合同》时没收定金。据此,买受人应承担违反该约定导致已付定金被没收的法律后果。


案例来源: (2015)浙杭民终字第2597号


02出售人过错,买受人有权要求出售人双倍返还定金

       买受人与出售人(房地产开发公司)签订了《定购协议》,协议签订后,买受人按约支付了定金及两期购房款,出售人应按约与买受人签订正式《商品房买卖合同》,并交付房屋。未签订正式合同前,买受人发现出售人与他人引纠纷诉至法院,并被法院查封了买受人购买的该套房产。此后,买受人多次与出售人联系,出售人拒不处理,遂诉至法院。经查,出售人房产确已被法院查封,买受人购买房屋的合同目的已经无法实现,且在此过程中,买受人按约履行了《定购协议》所约定的义务,故买受人主张解除《定购协议》并要求出售人返还双倍定金符合法律规定,予以支持。


案例来源:(2016)川1381民初1336号    


03基于不可归责于双方过错的原因导致《商品房买卖合同》无法订立的,房地产开发商应当返还定金

       1、买受人、出售人签订的《认购书》系双方为将来订立《商品房买卖合同》而签订的协议,约定双方当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同,并不是对行为结果的直接确认,且该认购书也不具备商品房买卖合同的主要内容。依据认购书的约定,双方当事人负有就合同具体内容继续磋商,并在将来一定期限内订立正式商品房买卖合同,将预约推进到本约的义务。但只要双方在规定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖合同的具体事宜,即可认为双方已经履行了义务,至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式的商品房买卖合同则不是双方的合同义务。

       买受人与出售人于本此交易磋商过程中,因出售人作为开发商在广告宣传上“2万一铺10年返租100%回购”是对房屋价格的确定有重大影响的描述和允诺,在买受人要求出售人将该内容增加入《商品房买卖合同》时,遭到出售人拒绝。 之后双方为自身利益考量过后,仍无法达成合意,以至于未能签订正式合同。

      尽管《商品房买卖合同》不能订立,但买卖双方均已在协议生效后积极的履行了磋商义务,其双方就未能签订《商品房买卖合同》一事不存在过错,本案不适用定金罚则,出售人应将已收定金返还给买受人。


案例来源:(2015)鄂新洲阳民商初字第00084号


       2、出售人口头承诺同意房屋首付款支付采用买受人支付15%首期款、出售人垫付15%购房款的形式,后买受人得知15%首期款不是由出售人垫付,而是与第三方世联信贷借款方式取得,买受人不同意该付款方式。就涉案房屋的首期款支付问题,出售人允诺与买受人理解的实际情况不一致,买受人基于个人情况考虑,在约定的签订日期前与出售人进行洽谈但无法达成一致意见,致使未能签订《商品房买卖合同》,属于不可归责于双方的原因。根据现有证据查明,因双方未能磋商成功,该房屋已另售他人,合同客观上亦不能履行,故买受人诉请解除认购协议书、返还定金的主张合理,出售人应返还买受人已付定金。


案例来源:(2017)粤1391民初1038号


       3、买卖双方签订《认购协议》时,未书面约定首付款数额,在履行过程中双方因首付款数额发生争议,属于双方约定不明,双方亦不能通过补充协议达成一致意见,且无法依据交易习惯等确定首付款数额,买卖双方签订的《认购协议》实际上已无法继续履行。在本案中,出售人应当熟知相关法律法规、交易习惯和合同条款,在认购协议中模糊首付款数额,有合同不完善之处,但不能认定是违约行为;买受人在履行合同过程中,积极履行了合同义务,亦不存在违约行为。尽管各方在履行过程中无法就付款数额达成一致意见,致使合同无法正常履行,当该后果并不是基于买售双方的过错。综上,双方均不存在违约行为,商品房开发商应当返还定金。


案例来源: (2017)鲁12民终72号


审理要点

       一、因可归责于买受人原因导致《商品房买卖合同》无法签订的,买受人需承担没收定金的风险;因可归责于出售人原因导致《商品房买卖合同》无法签订的,出售人需承担双倍返还定金的风险。

       二、因不可归责于双方原因而无法按期签订《商品房买卖合同》的,开发商应当返还定金。

       1、预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。

       2、法院倾向于认为“到期不签约即没收定金”条款的理解显然不包括由于不可归责于双方的原因,若将此规定理解为无论出于何种原因,只要买受方不签本约均是违约,势必将买受方置于要么损失定金,要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房格式合同的不利境地,双方在订立本约时的地位极不平等,显然违背公平、诚信原则。


法律法规

  一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

      第四条  出卖人通过认购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


  二、《中华人民共和国合同法》

      第六条   当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

      第一百一十五条  当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

文章分类: 业务领域
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