【2018第2期】 工程纠纷中，以房抵款的房屋权利人能否请求法院中止执行该房屋？

【2018第2期】 工程纠纷中，以房抵款的房屋权利人能否请求法院中止执行该房屋？

 　　执行阶段突遇案外人对涉案标的主张权利，在何种情况下，案外人主张停止执行的请求得不到法院支持。请看以下由广东华杨律师事务所陈新兴律师代理的案例。

原告（被上诉人）：罗某某

被告（上诉人）：广东大唐建设集团有限公司  （以下简称“大唐公司”）

被告：珠海中电神州置业有限公司  （以下简称“中电公司”）

第三人：关某某

     大唐公司诉中电公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，向法院申请查封，珠海市香洲区人民法院就该案作出（2014）珠香法民三初字第1655号之一民事裁定，裁定查封中电公司名下的多处不动产，并作出（2015）珠中法民三终字第373号民事判决，判决中电公司向大唐公司支付工程款25万元并支付逾期付款违约金。后大唐公司向一审法院申请强制执行，案号为（2016）粤0402执1766号。

      被法院查封的房产永泰假日公馆1单元905房是中电公司采用以房抵款的方式给第三人关某某的，关某某因欠珠海文冠商品混凝土有限公司水泥款615842元，于是将1单元905房用于抵扣水泥款抵给文冠公司法定代表人的老婆罗某莲，并由罗某莲与中电公司签订商品房买卖合同。后罗某莲将该房产以40万元的价格转让给原告罗某某，并由罗某某与中电公司重新签订商品房买卖合同。罗某某于2014年8月27日与卓雅物业就案涉房产签署了《物业管理服务合同》，罗某某于2014年8月28日出具《接收单》，证明接收中电公司涉案房产，并于2014年11月起缴纳该房屋电费。

      现罗某某与大唐公司、中电公司、关某某就该查封房产产生争议，罗某某认为该房产应为其个人财产，应予解封。

      1.终止（2016）粤0402执1766号案件对位于珠海市金湾区XX中心区XX北路XX号（永泰假日公馆）1单元905房的执行并予以解除查封；

      2.中电公司协助罗某某将涉案房产办理过户登记到罗某某名下；

      3.本案诉讼费由大唐公司和中电公司承担。

罗某某是否享有足以排除强制执行的权利。

观点：

      依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效 的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

      本案中，罗某某与中电公司签订案涉房屋买卖合同时间于查封之前，并以实际入住，因后期法院查封事宜导致罗某某无法办理过户登记，罗某某对此不存在过错。本案房产价款的支付有一定的特殊性。中电公司与关某某签署的以房抵款协议有效，罗某莲与关某某签署的以房抵水泥款协议有效，罗某某有证据证实其通过亲戚罗某莲以抵扣水泥款的方式向关某某支付了案涉房产价款，且关某某对此不持异议。大唐公司未能提供充分证据否定案涉房屋买卖合同、抵工程款房号清单等证据的效力，也未能证明罗某某与中电公司、关某某之间存在恶意串通的情形。因此，罗某某作为案涉房产买受人依法享有排除涉案房产强制执行的权益。

判决：

      停止执行永泰假日公馆1单元905房。

上诉人大唐公司观点：

      1.中电公司与罗某莲、与罗某某签订商品房买卖合同属于恶意串通，应认定为无效合同；

      2.案涉房屋买卖合同系伪造的。罗某莲与中电公司签订房屋买卖合同是2012年3月7日，以房抵水泥款协议是2012年11月26日，而中电公司与关某某以房抵款协议是2014年9月2日，罗某莲与关某某不可能在中电公司未将房产抵给关某某之前就约定抵扣购房款事宜；

      3.罗某某未实际支付购房价款；

      4.无证据证明中电公司与关某某、关某某与文冠公司之间的债权债务关系，不足以对抗大唐公司经生效判决确认的债权；

      5.法律对一般消费者买卖房屋行为的特殊保护，不适用于因拖欠工程款引起的以物抵债行为。

被上诉人罗某某观点：

     1.一审判决事实清楚、法律正确应予维持；

     2.案涉房产查封以前，该房产已采用以房抵扣水泥款的方式由罗某莲与关某某结清房屋价款，再由罗某莲转让给罗某某，且罗某某已经实际占有使用，因此涉案房屋不应被执行。

被告中电公司观点：

    1.中电公司与罗某某之间的商品房买卖合同真实有效，不存在恶意串通的情形；

    2.罗某某的购房行为及付款行为已由中电公司、关某某确认，并且房屋以与验收合格以前便交付罗某某使用。

第三人关某某未发表意见。

二审法院观点：

      罗某某在法定举证期限内没有提交相关生效的法律文书确认关某某或罗某某对涉案工程享有工程款优先权，应承担举证不能的法律后果。工程款优先权是一种法定优先债权，并非物权。其次，中电公司将案涉房产抵债给罗某莲，再由罗某莲转让给罗某某的法律后果，只是中电公司与关某某、关某某与罗某莲、罗某莲与罗某某之间的债权债务关系，并未发生物权变动，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条以及《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。最后，关某某与中电公司之间的基础法律关系是建筑工程施工承包合同关系，并非不动产买卖关系，即实为基于以涉案房产抵偿工程款，并无向被执行人中电公司购买房产的实际付款行为，在案涉房产被其他债权人设置权利负担的情况下，该抵债行为可能损及其他债权人利益，不符合《执行异议规定》第二十八条之规定。

判决：

     1.撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初1473号民事判决；

       2.驳回罗某某的全部诉讼请求。

      罗某某是否享有排除法院强制执行的权利，核心在于如何认定罗某某是基于何种法律关系获得案涉房产的。两级法院对罗某某获得房产背后的法律关系作出了不同的认定，一审法院认定罗某某获得房屋的行为是基于商品房买卖合同关系，且罗某某房屋买卖合同签订的时间、房屋占有使用情况、房屋价款给付均符合《执行异议规定》第二十八条的规定，基于对商品房买受人的保护，法院应停止执行。二审法院认定罗某某获得房屋的行为是基于建筑施工承包合同关系，罗某某与中电公司、关某某之间以物抵债的行为在有其他债权人设置权利负担的情况下，罗某某等人以物抵债的行为会损及其他债权人利益。因此，罗某某在未实际支付房屋价款的情况下，并非案涉商品房买受人，不享有《执行异议规定》第二十八条中排除法院强制执行的权利。

     1.遇到案外人提出执行异议之诉时，应关注案外人是基于何种法律关系对案涉标的主张权利，该法律关系能否支持案外人享有排除法院强制执行的权利。

      2.案外人基于建筑工程施工承包合同关系，以以物抵债方式购买房产的，不能阻却法院对房屋的强制执行。

一、《中华人民共和国合同法》

      第八十条  债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

      第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效 的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

      第二条  消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿不得对抗买受人。

四、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

      第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；但第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。