【2018第1期 】开发商欠债，我的房子被查封了怎么办？

作者：孔婉婕

编辑：林惠怡

　　开开心心买了房，办了网签等着办房产证，这时候开发商居然欠别人钱还不上了，债权人申请强制执行，法院把你买的房查封了，现在该怎么办？可否申请解除查封？什么情况下提起案外人执行异议才能产生排除强制执行的法律效力？请看以下由华杨所律师韩俊杰、骆伟金代理的案例。

      2005年4月23日李某与置顺经贸公司签订《珠海市商品房买卖合同》，购买xx房屋一套。李某于2005年7月5日支付了房款首付款人民币51291元，又于2014年8月7日支付了房屋余款人民币119284元，现该房屋购房款及税费已由李某全部支付完毕。该房已于2007年交付李某使用至今，李某是该房屋的实际控制人。

       置顺经贸公司因土地使用权转让合同纠纷一案应向珠光投资公司、珠光房产公司支付人民币2000万元，债权珠光投资公司、珠光房产公司于2006申请强制执行。在执行过程中，珠海中院于2012年12月29日作出（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定书，查封了置顺经贸公司名下的房产一批，其中包括李某所购房屋。

     1、李某对房屋拥有所有权，置顺经贸公司协助李某办理该房屋过户登记手续；

      2、解除对李某所有的xx房屋的查封，并终止对该房产的执行措施。

      本案经珠海市中级人民法院、广东省高级人民法院两级法院审理，两级法院归纳的争议焦点基本一致。

      一审法院珠海中院归纳争议焦点为：

     1.李某对涉案房屋享有的权利；

      2.李某是否有权主张停止对涉案房屋的执行。

      二审法院广东高院归纳争议焦点为：

      1.李某就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利；

      2.李某是否为涉案房屋的所有权人。

原告及其代理人认为：

      1、《珠海市商品房屋买卖合同》合法有效，置顺经贸公司应履行合同义务协助李某办理房屋过户手续；

     2、李某是房屋的所有权人，应解除对房屋的查封。

被告置顺经贸公司认为：

     1、李某已全额缴纳房款并已入住七年，李某确系房屋所有权人；

     2、愿意配合李某办理过户登记；

     3、是否解除对房屋的查封、终止对该房产的执行，由法院决定。

被告珠光投资公司、珠光房产公司共同委托了诉讼代理人，两公司认为：

     1、李某在明知房产已遭查封后依然支付购房余款，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定中第三人无过错的情形，故法院可以查封该房产；

      2、李某在2005年支付了首期款后近十年时间里，未督促置顺经贸公司办理过户，属于怠于行使自己权利的行为，由此造成的损失不应该由他方承担责任；

      3、两公司申请执行查封财产，是维护自己的合法权益。李某以占有居住和使用为由主张房屋所有权没有法律依据，其应起诉置顺经贸公司要求履行房屋买卖合同。

一审法院观点及判决：

观点：

     1、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因此李某对涉案房屋并不享有所有权，李某仅对置顺经贸公司享有合同债权，如要求置顺经贸公司协助办理过户或在置顺经贸公司不能协助办理过户时承担相应违约责任等。

      2、在本案中，李某在一审法院查封该房屋前仅仅交付了房款51291元，剩余房款119284元是在李某向一审法院提起案外人异议之后，故在一审法院查封涉案房屋时，李某仅支付了少部分款项，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定（被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结），对李某提出的停止对涉案房屋执行的主张不予支持。

判决：

       驳回原告李某的诉讼请求。

上诉人（原审原告）观点：

     1、未在当时办证及缴纳余款系因置顺经贸公司原因导致；

      2、其余上诉请求及原因与一审相同。

三被上诉人观点与一审观点相同。

二审法院观点及判决：

观点：

      置顺经贸公司是涉案房屋的开发商，李某对登记在置顺经贸公司名下的涉案房产提出执行异议，该异议是否成立，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条的规定予以审查。根据该条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

      二审法院审查后认定：

      1、李某与置顺经贸公司是在法院查封前就已签订合法有效的书面买卖合同；

      2、李某已按《珠海市商品房买卖合同》约定支付了全部价款；

      3、李某所购买房屋的性质为居住用房，且李某已提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。

      综上，二审法院认定李某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，其享有足以排除人民法院继续执行的权利，其请求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，应予以支持。涉案房产不得执行，置顺经贸公司应协助李某办理涉案房产的过户登记手续。一审判决对此认定不当，二审法院予以纠正。关于涉案房屋所有权的认定，二审法院与一审法院意见一致，在此不再赘述。

判决：

      1、撤销珠海市中级人民法院(2014)珠中法民三初字第19号民事判决；

       2、不得执行涉案xx房屋；  

      3、珠海市置顺经贸有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内，协助李某办理涉案xx房屋的过户登记手续。

      两级法院对于李某是否享有排除法院强制执行的权利适用了不同的法条（司法解释），二审法院广东高院适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条较一审法院珠海中院适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条内容类似，但还是有细微差别，上述第二十九条是根据经济形势发展及审判实务需要，并特别针对“被执行的房地产开发企业名下的商品房”提出异议的情形作出的司法解释，这一司法解释与本案案情是吻合的，也能够更好地保障实际购房的小业主这一弱势群体的合法权益。

      1、之所以会出现开发商欠债，法院查封买受人已认购房屋这种情况，是因为《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此所谓买房并非与开发商签订了《商品房买卖合同》办理网签后就万事大吉了，此时买受人与开发商之间仅形成了合同关系、拥有合同债权，未办理房屋权属登记证书前，买受人对房屋还不享有物权，所以要尽快督促开发商协助办证、确权，防范法律风险；

      2、若遇到上述案例中的情形，因开发商欠债导致自家房屋被查封，也不要慌张，可寻求法律救济途径。案外人执行异议申请和案外人执行异议之诉不仅涉及法律实体方面的问题，还涉及很多程序方面的问题，权利人该向哪个法院提出申请、以谁为被申请人？该向哪个法院提起诉讼、以谁为被告？应于何期限内提起诉讼？都是需要注意的问题。若因缺乏法律知识错误提出申请或错过提起诉讼的期限，您就可能丧失了维权的机会。这时候，您可以咨询房地产方面的专业律师，在律师帮助下收集整理证据材料，按照法律规定的程序主张权利；

      3、买房时尽量选择大品牌、社会信用良好的开发商，将能最大程度避免发生上述案例中的情形。

       一、《中华人民共和国物权法》

      第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

       二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

      第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

    （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

    （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

    （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

       三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

       第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。