【2021第2期】非因自身原因未办理产权登记的已购车位（或房产）被出让方设抵押或被查封情况下如何排除人民法院的强制执行

      在当今社会下，一房（车位）二卖或者先卖后抵押的事件数不胜数，给先付款买受人造成了极大的经济损失和心理困扰，现通过相关案例介绍，针对非因自身原因未办理产权登记的已购车位（或房产）被出让方设抵押或被查封情况下如何对抗人民法院的强制执行作出分析。

     某业主于2011年开发商签订车位认购书，以30万元价格购买位于小区车位。该业主支付了全部该车位款30万元。2016年该业主接收并实际占有该车位使用至今。业主购买车位以后，一直要求开发商办理产权证书，但开发商以各种理由推脱，该业主至今未能取得产权证书。后该业主查询到开发商在2019年又将出售给自己的车位作为抵押物又抵押给了第三人张某某，担保张某某对开发商享有的债权，且该车位已被法院查封。于是该业主向法院提出异议，法院作出民事裁定：以该业主与开发商签订的《车位认购书》，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的书面房屋买卖合同，驳回了该业主的异议。该业主不服，向法院提起了执行异议之诉。

      本案的焦点为该业主就案涉车位享有的民事权益是否足以排除强制执行。分析如下：

     一、业主与开发商签订的《车位认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该认购书合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，该业主已支付了该车位的全款，《车位认购书》内容关于车位具体位置，车位价格，支付时间、方式等约定具体明确，应当认定具备商品房买卖合同的主要内容及要素，故，该《车位认购书》应当认定为书面的商品房买卖合同。

      二、该业主已经合法占有该车位多年。该业主已支付该车位的全部款项，且开发商出具了收据，同时业主自接收该车位之始就与物业管理公司签订了物业合同并按时缴纳车位的物业管理费用，有充分的证据证明该业主在查封之前已经支付完毕所有款项并合法占有该车位。

      三、该业主没有及时办理过户登记并不是因自身原因而造成的，业主无任何过错。该业主自接收车位以来一直向开发商要求办理过户登记，但开发商不守诚信，一直无故推脱，拒不办理，并将车位抵押给第三人张某某，致使该业主无法办理过户登记。

      综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，业主与开发商之间存在合法有效的《车位认购书》，在法院查封之前业主已支付车位全款，并且合法占有使用车位多年，未能办理过户登记是由于开发商原因造成的。故，业主对该车位享有的民事权益足以排除人民法院对该车位的强制执行。

      广大买受人在购买车位或者商品房但非因自身原因不能及时办理不动产权属登记或证书时，需要保存好与开发商签订的商品房买卖合同、认购书、支付凭证、物业服务合同、物业费缴纳凭证等书面文件，以便于在利益受到侵犯时通过司法诉讼程序维权。