【2020第2期】通过两宗租赁合同纠纷案件分析房屋租赁合同中关于“租赁用途”条款可能存在的法律风险及对策《合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 “租赁用途”是租赁合同必备条款，本文将通过两宗房屋租赁合同纠纷案件，从出租方角度分析“租赁用途”合同条款可能存在的法律风险及对策。
通过上述两宗案例可知，签订及履行房屋租赁合同涉及“租赁用途”条款时，出租方存在如下法律风险： （一）租赁房屋登记用途与约定用途不符。 租赁合同约定的租赁用途超出房屋登记用途范围，出租方将要因交付房屋不符合约定而承担违约责任。 （二）不动产权利证书登记为“商业”用途的房屋，实际可使用的范围很广，出租方将登记为“商业”用途的房屋出租用于餐饮、医疗、教育培训、娱乐等在卫生、环保、安全方面可能有特殊要求的行业时，应当关注法律法规及地方规章对这些行业是否有不同于普通行业的特殊规定，据此在制作招租文件及签订租赁合同时，对“租赁用途”条款相关内容做好全面、充分的考虑，避免出现上述案件反映出来的法律风险，不能仅以合同中约定“按现状交付”来规避可能存在的法律风险。 出租方交付租赁房屋应符合租赁用途通常包含两方面义务： 第一、租赁房屋建筑质量及附属设施设备合格，满足合同约定租赁用途所需； 第二、租赁房屋具备用于合同约定用途的某些法定的必备条件；但在租赁实务中，出租方常常忽略了第二项交付义务，正如上述案例一反映出来的问题。 （三）当约定的租赁用途无法实现时，仅以“标的物按现状交付”条款将无法确保完全规避出租人对租赁物不能满足约定用途的过错责任。 上述两宗租赁案件中，租赁合同均明确约定“按标的物按现状交付”，承租方均于签约前对租赁房屋进行现场踏勘且未对房屋现状提出异议，但两宗案件的判决结果却截然不同。 上述案例一中，租赁房屋约定用于餐饮行业，国家相关法规规定经营该行业须具备特定条件（配置专门烟道），但出租方对自有房屋是否具备约定用途所必备的附属设施、以及将来能否申报加建并不了解，导致在租赁合同中没有对用于特殊行业所存在的租赁物瑕疵作充分披露，也没有对申报加建的责任方以及加建申报不能获批导致不利后果的承担作约定，最终被认定需承担租赁合同目的不能实现的全部过错责任。 上述案例二中，虽然租赁房屋客观上存在质量瑕疵，但出租方已经充分披露该瑕疵，并且该瑕疵可以通过修缮而解决，合同仍具备履行条件，因此承租方无权主张解除合同。
律师建议 综合上述分析，本律师现从出租方角度，就“租赁用途”合同条款易引发的风险，提出如下建议： 1、出租方应清楚了解租赁房屋的土地使用功能和产权证登记用途，合同约定的租赁房屋用途范围不能超出登记范围； 2、签订租赁合同时，出租方不应笼统地约定“租赁用途”为商业、工业或居住用途，应根据租赁房屋的土地使用功能和产权证登记用途，对租赁房屋性质及用途做详细、具体的表述，避免产生歧义； 3、要求承租方对具体承租用途作清晰明确的描述，关注卫生、环保、安全等相关法律法规、地方规章是否对其拟经营行业有特殊要求；如不能确定租赁用途是否涉及特殊行业、以及是否对使用房屋及附属设施有特殊要求的，应在合同中明确约定由承租人自行审查租赁物是否满足其租赁用途，并由承租人承诺对由此导致的不利后果承担全部责任。 4、合同履行期间，如出租方发现承租方超出合同约定范围使用租赁房屋，应及时书面通知承租方纠正，避免在发生纠纷时被认定为“明知或应当知道承租方变更用途却长期不主张权利，视为默认”。 5、根据本律师的执业经验，在现实中有很多业主（出租方）想当然地认为签订租赁合同很简单，不外乎就是“出租方提供租赁物、承租方支付租金、管理费”，但事实上通过上述两宗案例我们就可以看到，仅仅是“租赁用途”条款就存在这么多隐形的法律风险。 本律师在数年前曾处理过一宗房屋租赁合同纠纷，承租方是某国际著名品牌连锁超市经营公司，双方当事人签订的《租赁合同》及附件多达100多页，租赁合同中不仅包括常规条款，还对合同所涉各类专业用语的释义，各种可能出现的问题及解决办法，各类可能出现的争议及对该争议进行评判所适用标准，违约责任承担方式及违约金、赔偿金额的计算方法等内容均作了明确约定，结果该纠纷未进入诉讼程序便通过协商的方式得以妥善解决。由此可见，一份专业、详尽的《租赁合同》，可以遇到纠纷时，为当事人提供明确的指引，有助于案涉各方通过协商方式依照合同妥善解决争议，避免讼累和最大限度地减少损失。当然，并不是每一份《租赁合同》都需要向上述国际品牌超市承租房屋时那样做得内容非常详尽，但如果当事人无法自行判断租赁合同中可能存在的风险，可以请专业律师帮助进行合同审查，以充分保障自身的合法权益。
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