【2021第1期】通过案例简要分析逾期交房违约金诉讼时效起算的法律问题

原告：周某

被告：A房地产开发有限公司

      2013年11月，原告与被告签订一份商品房买卖合同并依约向被告付清了全部购房款。2014年5月22日，被告向原告邮寄发出一份收楼通知书，要求原告在2014年5月31日前办理收楼手续。2014 年5月31日,原、被告双方到涉案房屋进行现场验楼，原告认为涉案房屋存在外墙开裂，各房间均没有用电的开关线盒，天花多处裸露钢筋等存在大量质量问题，原告据此拒绝收楼，并要求被告整改。2014年6月3日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。2014年9月23日，被告向原告邮寄发出一份关于办理收楼手续的温馨提示，要求原告尽快办理收楼手续，但原告以质量问题未整改完成拒绝收楼，并且至今尚未办理收楼手续。2021年1月，原告诉至本院。

      又查：2015年5月，原、被告就房屋的质量整改问题进行协调，原告提出仍有部分质量问题未整改完成，并制作了维修工程调度及验收单。2018年5月，原告通过热线电话向当地住建部门反映涉案房屋存在的质量问题仍有部分未整改完成。2018年9月，当地住建部门组织原、被告协调解决双方之间的纠纷。2020年8月,原告通过邮寄方式向被告发岀一份敦促函，要求被告尽快完成质量整改，及时与原告办理收楼手续并承担相应的违约责任。

      被告答辩称其已按时交房，原告主张被告支付逾期交房违约金、赔偿逾期交房的经济损失，依据不充分；且提出的要求赔偿逾期交房违约金及经济损失的诉讼请求，已超过了法律规定的诉讼时效期间。

      针对上述案例，本律师将从逾期交房违约金是否超出本案诉讼时效的角度来进行分析。

      本案一审判决根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，认为逾期交房的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期交房违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。被告在2014年9月23日向原告发出催收楼通知书，根据合同的约定，原告应在被告发出该催收楼通知后的14天内办理收楼手续，即原告应在2014年10月7日前办理收楼手续，逾期交房违约金债权最晚起算于2014年10月8日，诉讼时效期间最晚截止至2016年10月7日届满，故据此认定原告提起本案诉讼已超过诉讼时效。对此，原告不服，已提起上诉。

      对于本案，本律师认为：首先，原被告双方并未对逾期交楼违约金的履行期限进行约定。《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》明确将逾期交房的违约金视为一个“没有履行期限的整体债务”，诉讼时效从“实际交房之日开始计算”，本案中并未实际办理交房手续，上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效。

      其次，在重庆市高级人民法院在(2005)渝高法民初字第13号民事判决中认为：“迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。若将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效加以限制，必将改变双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。本案中双方并未约定违约金的支付期限，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算。”该判决将按日累计的违约金请求权认定为未约定履行期限的债权，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算。该案件被最高人民法院二审(2005)民一终字第85号认定事实及适用法律正确，予以维持，并刊登在《最高人民法院公报》上。根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条：最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照。

       此外，原告作为债权人，一直催促被告履行交房义务，自原告首次收楼发现问题起至2020年均有书面证据或信访短信回复证明催促被告交楼。直至提起本案诉讼，被告也没有明确表示不履行支付逾期交房违约金及赔偿损失，故原告提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。

      对于逾期交房违约金诉讼时效从何时起算的问题法律并没有明确的规定，在当前的司法实践中，各地法院也有不同的判决依据与裁判结果，目前主要有以下三种观点：

      第一、诉讼时效自合同约定交房日的次日开始计算；

      相关依据：《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第四条，出卖人未按照商品房买卖合同约定的时间交房应承担逾期交房的违约责任。逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。违约金按《商品房买卖解释》第十六条和第十七条规定的标准计算。

      第二、诉讼时效从房地产公司实际交房之日起算；

      相关依据：《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》明确将逾期交房的违约金视为一个“没有履行期限的整体债务”，诉讼时效从“实际交房之日开始计算”。

      第三、诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年（现民法总则是三年），保护这两年或三年的违约金请求权。

      相关依据：浙江省宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》第十三条：问，买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证等违约金，诉讼时效期间应如何计算？

      答:当事人在合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。如有诉讼时效中断或中止情形的，则依法适用相关规定。

      出现上述不同观点的实质就是对“权利被侵害”这一起算点如何对待，以及“按日逾期违约视为整体还是分段计算”的问题。

      诉讼时效是指权利主体在法定期间内不行使权利，义务人便享有抗辩权，从而导致权利人无法胜诉的法律制度。该项制度的目的就是为了维护公共秩序，提高司法效率，不保护那些睡在权利之上的人。因此，诉讼时效问题经常成为案件的焦点，鉴于目前逾期交房违约金的诉讼时效何时起算的问题没有明确统一的规定，司法实践中也观点不一，故在此给“权利上的睡眠者”敲一个警钟，建议当出现开发商逾期交房的情况时，购房者应当及时提出逾期交房违约金的要求，并固定好相关证据，积极行使自身权利，维护自身合法权益。为避免出现过诉讼时效而遭受损失的情形，可在一定期限内定期发送书面催告函，通过EMS快递方式或其他有效方式送达；或者寻求法律专业人士维权。