【2020第10期】通过案例简要分析借款逾期后签订的以物抵债合同效力问题

  民间借贷关系中，当事人常以签订买卖合同的方式为借贷合同提供担保，该买卖合同实质为以物抵债合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”然而，该司法解释条款并没有明确以物抵债合同的效力。为此，本文将结合案例简要分析借款到期后借贷双方签订以物抵债合同的法律效力问题。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：A房地产开发有限公司

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：汤某

      2013年9月21日至2015年1月23日期间，案外人庄某分四次共向汤某借款250万元，案外人李某分3次共向汤某借款200万元，上述七笔借款的借款时间、金额及还款期限均不同，最后一笔借款的清偿期为2015年7月23日。二人均与汤某签订《借款协议书》。为担保汤某债权的实现，姚某代表A公司与汤某签订共计十四份《紫云阁认购书》，并于认购书签订的同日向汤某开具与认购书房屋价款相同的《收款凭证》，金额合计为12,784,504元。

     因庄某、李某未在借款期限内清偿借款，A房地产公司榆树项目部与汤某于2015年10月16日签订七份《商品房买卖合同》并备案，七套房屋位于榆树市健康路北紫云阁小区（西北街区），商业营业用房，价格均为3500元/平方米，房屋总价为4,263,280元。汤某庭审时表示其与A公司在债务履行期限届满后签订案涉七份《商品房买卖合同》以房抵债，其仅依据双方之间的房屋买卖关系向A公司主张交付七套案涉房屋，对A公司欠款及认购书所涉的十四套房屋不再享有权利。

      为了解案涉房屋的市场价值，A房地产公司于2016年6月28日向一审法院提交《房屋估价申请》，请求对案涉七套房屋在交易时即2015年10月16日的市场价值进行重新估价，汤某亦同意对案涉房屋市场价值进行鉴定。一审法院委托B房地产造价有限责任公司进行房屋价格鉴定，该鉴定机构于2016年12月1日作出估价结果为：估价对象在价值时点2015年10月16日的汇总评估价值为平均单价5830元/平方米，总值7,101,002元。

       A公司申请再审称：1.一审判决程序违法。A公司并未要求法院确认双方《商品房买卖合同》的有效性，一审判决认定《商品房买卖合同》有效，明显超出A公司诉讼请求的范围。2.A公司并非借贷关系中的借款人，而是担保人。A公司与汤某签订的《商品房买卖合同》是重新设定担保的行为，该合同约定将抵押物所有权转移为债权人所有，系法律明确规定禁止的流押条款。3.《商品房买卖合同》存在重大误解，合同价款远远低于实际市场销售价格，显失公平，具备法定撤销条件。

       法院判决：最高人民法院认为本案的争议焦点是A公司主张撤销案涉七份《商品房买卖合同》，是否应得到支持。本院认为，重新与债权人达成合意以房抵债，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效。因此，驳回对方的诉讼请求。

       针对上述案例，本律师将从三个层面进行分析：1、对于合同的有效性，法院是否可以依职权主动审查；2、该合同是否属于显失公平可撤销；3、借款逾期后双方达成的以房抵债协议效力如何。

      在审理案件时，尤其是在合同纠纷的案件中一份合同是否有效，决定着双方当事人的根本利益，也是案件审理的前提。因此，法院依法可以主动审查合同的有效性。根据最高人民法院公报第三期案例的裁判要旨，其明确表明了人民法院依职权审查合同效力并予以释明，是引导当事人正确诉讼的基础。因此，对于合同的有效性，法院可以依职权主动审查，不以当事人提出为前提。

      根据《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”

      本案中，A房地产公司以显失公平、受胁迫为由主张撤销该合同，其原因是因为合同约定的价格过低，明显低于评估公司所估计的数额。但是构成显失公平需要满足主客观相一致的原则条件。虽然在客观要件上符合签订的合同明显低于司法鉴定机构所鉴定出的市场价格，但是主观要件也需要满足订立合同时当事人一方有利用自身的优势、对方的无经验、轻率从而达到显示公平的故意。然而，A房地产公司作为开发企业，具备丰富的市场经验，且不能提供汤某在签订合同时有欺诈或者是胁迫、趁人之危使得A公司违背真实意思的证据。恰恰相反，A房地产公司是为了尽快还清债务而与汤某签订的合同，属双方协商后的产物。综上，合同不存在显失公平的情形。

      根据最高人民法院颁布的《九民会议纪要》第44条第一款：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”

      本案中，A公司与汤某签订的七份《商品房买卖合同》属于以房抵债，是对双方之前的债务履行进行变更，同时内容上并不违反《合同法》第52条的规定，不存在显失公平等情况。就此，借款逾期后签订的以房抵债合同合法有效。